Consejos para alquilar

Son 10 consejos concretos con los que se abarca un 80% de los peligros de alquilar.

1) Sacar la cláusula del contrato que diga que nos hacemos cargo de las reparaciones que deban realizarse en el inmueble. Poner que regirá lo dispuesto por los Art. 1515 y 1545 del Código Civil.

Explicación: Comúnmente esta cláusula esta acompañada por otra que dice que previamente realizamos una inspección técnica del mismo, lo cual nunca ocurre, y constatamos que el mismo se encuentra en optimas condiciones. Por ello si firmamos la cláusula esa, al momento de devolverlo pueden llegar a exigirnos que reparemos a nuevo el mismo. Esto implica que si existe una pérdida en la instalación de gas tenemos que pagar la reparación de toda la instalación, así como también las reparaciones por filtraciones, calefón, electricidad, etc. Lo cual implicaría una estafa, ya que ellos conocían el estado del inmueble, pero para darlo vuelta en la justicia es un vía crucis sin garantía de lograrlo.

2) Corroborar al momento de la firma que el que figura como locador firme adelante nuestro exhibiendo si DNI.

Explicación: Si la persona que firma no es realmente la persona que dice ser en el contrato, le posibilitaría al real propietario desconocer el contrato o la reserva en caso de arrepentimiento o necesidad de recuperar la propiedad. Lo cual puede suceder si el dueño no lo firmo delante de nosotros. En esos casos que la firma sea real es una cuestión de fe. Esto además permitiría al dueño eximirse de cualquier responsabilidad civil, así como demandarnos por falsificación de firma si pretendemos presentar el contrato ante la justicia a fin de reclamar algo. No gastar plata en escribano porque de lo único que da fe el escribano es que las personas exhiben sus DNI, y dicen ser… Por ello la única previsión que podemos tomar es esa. Con respecto a si es el verdadero dueño, para ello ya deberíamos pedir un informe de dominio de la propiedad, el cual es un tramite que sale $78 mas honorarios de abogado, y tarda 10 días hábiles.

3) Corroborar que figure bien claro donde se pagan los alquileres y quien recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta.

Explicación: Suele pasar que en el contrato suele figurar un lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos firmados por la inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles firmados sin valor cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hipótesis de conflicto nos desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago integro de todos los alquileres pagados. En un juicio ejecutivo no se discute la causa, por lo que no se lo puede frenar de otro modo que mostrando recibos perfectos, los cuales no tendríamos, o pagando de nuevo, lo cual deberemos hacer si no queremos que rematen la propiedad del garante.

4) Pagar siempre de acuerdo al periodo de pago establecido en el contrato. El cual siempre debemos poner que sea del 1 al 10 como mínimo.

Explicación. Si por cualquier razón pagamos fuera de este término, sin importar que haya sido por pedido o culpa del locador, dejamos abierta la posibilidad de un reclamo a futuro. Si un mes pagamos fuera de término que en el recibo figure de todos modos un día dentro del término. El argumento seria preguntarle al locador si por este pago fuera de términos nos piensa cobrar algún interés o penalidad, y en caso de decirnos que si, pagarlo en ese mismo momento y que el recibo así lo exprese. En caso de decirnos que no, que exprese la condonaciòn o renuncia a su posterior reclamo, o mas sencillamente, que ponga como día de pago uno dentro del termino. Si esto no queda cerrado el locador tiene 10 años para reclamar por esos días colgado de pago atrasado, más los intereses de todo el periodo, más las costas del proceso ejecutivo, más los honoraros del abogado.

5) Que no pongan cláusulas usurarias. Las usuales son dos: Una relativa al pago del alquiler fuera de término, y la otra con respecto a penalidades por no entregar el inmueble al vencimiento del contrato.

Explicación: Este tipo de cláusulas son usurarias. Usura es la percepción desproporcionada de intereses, y como todo delito penal la denuncia de su comisión es sin costo ni necesidad de patrocinio letrado, en cualquier comisaría o fiscalía cuando en la comisaría no nos quieren tomar una denuncia o pretenden cobrarnos. Si bien la herramienta de defensa es grande, tal la vía penal habilitada, no menos cierto es que lo ideal es no llegar a estas instancias de conflicto tan grave.

6) Notificar por carta documento cualquier anomalía grave que presente el inmueble si no pensamos costear de nuestro bolsillo el arreglo.

Explicación: Si bien es cierto que determinadas reparaciones estructurales hacen a la obligación esencial del locador, no menos cierto es que nuestra obligación es notificar dichos acontecimiento. Esto a fin de permitir al locador reparar el inmueble e impedir de esa manera posiblemente un mayor daño por el agravamiento del problema. La falta de notificación de nuestra parte puede generar en el propietario el derecho a reclamar por los daños ocasionados por la dilación en la reparación. Por lo que si no mandamos la carta documento corremos el riesgo de caer en la estafa de que el locador niegue descaradamente la situación así como nuestros reclamos verbales, y pretenda por ello que le entreguemos el inmueble reparado. Es algo muy técnico de entender, pero lo fácil de comprender es que con una carta documento de $32 nos evitamos correr este riesgo.

7) Que el depósito que dejamos al momento de entrar en la locación sea en dólares, y que se transcriba el número de serie de cada uno al final del contrato, o en medio.

Explicación: Si pretendemos recuperarlo al finalizar la locación debemos tomar esta precaución, ante la cual el locador, si no piensa quedárselo, debería aceptar. La razón radica en que en la justicia son adeptos a no aplicarles a los locadores la pena por la retención indebida que implica la no restitución en tiempo y forma del depósito entregado oportunamente. La retención indebida es un delito penal, y se configura cuando nos dejan algo en deposito y al momento de deber devolverlo, no lo hacemos. Pero en la justicia encuentran la posibilidad de eximir a los locadores de la pena que les corresponde alegando tecnicismos jurídicos inadmisibles. El más usual es sostener que la retención indebida no procede por dinero, por ser bien fungible o por no existir prisión por deudas. Pero admiten que en el caso de retenerse dólares el delito se encontraría configurado. Así, podríamos desistir de la acción penal por la que el locador seria llamado a declaración indagatoria, debiendo incurrir en onerosos gastos por honorarios de un penalista, a cambio de la legítima restitución del depósito.

8) No esperar al último mes para renovar el contrato o mudarnos.

Explicación: Comúnmente la gente espera hasta los últimos días para conversar las posibilidades de una renovación. Esto le da mayor poder de negociación al locador, por lo que usualmente es este mismo quien propone esperar, incluso hasta varios días o meses después de vencido el contrato. Esto pone al locador en una situación de ventaja gravísima sobre el inquilino, ya que además de jugar con el aquerenciamiento de la gente al inmueble que viene habitando con su familia, suelen dar a entender que si uno no acepta el nuevo precio requerido ira a parar a la calle de inmediato ya que el contrato se encuentra o vencido o con poco tiempo a vencer como para mudarnos ordenada y tranquilamente como esperamos. Así es que suelen pedir cifras disparatadas a fin de conocer nuestra contrapropuesta a la cual le adjudican verosimilitud de ser nuestras máximas posibilidades. Y en caso de no aceptar un acuerdo se encuentran facultados por el contrato a aplicarle al inquilino la cláusula que comúnmente prevé penalidades e intereses desmedidos para la circunstancia de permanecer este en el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Por lo que el inquilino llega a tener que pagar en ocasiones el cuádruple del valor del alquiler que venia pagando hasta el último mes de contrato.

9) Al final de todo no entregar la propiedad si no nos extienden firmado un recibo por la entrega de las llaves completo.

Explicación: El recibo de llaves es la única constancia que acredita que termino la locación. Si no contamos con este recibo estamos expuestos a que se nos inicie un juicio ejecutivo por alquileres aun por años enteros después de la entrega de llaves, pudiendo iniciar la acción el locador hasta 10 años después de finalizada la relación. Aun existiendo nuevos inquilinos en el inmueble, en la justicia le dan la posibilidad al locador de mandar a remate la propiedad de los garantes si no se paga esta deuda ilegitima. Este es el segundo mayor peligro que existe a la hora de alquilar o salir de garante. Y la única solución definitiva si se niegan a recibirnos las llaves, o recibírnosla pero no extendernos el recibo correspondiente, es la consignación judicial de las mismas en sede judicial con el patrocino de un abogado.

10) Siempre tratar de alquilar a dueño directo.

Explicacion: Las inmobiliarias que interceden comunmente exigen ilegitimamente el pago de la comision al inquilinos, bajo condicion de no alquilarle si no la abona. Y comunmente tambien exeden ellimite maximo del 4,15% que pueden percibir como comision tomando como base el monto total del valor del contrato. Ademas el negocio de la inmobiliarias es que cada dos años se cambie de inquilino, ya que de esa manera pueden cobrar todos los cargos iniciales de nuevo. Asi como tambien son los que poseen la experiencia para realizar contratos con clauslas abusivas como las aca explicadas, y accionarlas en su momento.

** Documento elaborado por el Dr. Fernandez.

12 Responses to Consejos para alquilar

  1. Gonzalo says:

    Por una operación de alquiler por 24 meses la inmobiliaria me pide, aparte del mes de depósito y el de alquiler entrante, dos meses de comisión. Pero me cobra uno al valor del 1er año (1300) y otro al valor del 2do año (1560), ambos antes de ingresar. ¿Es legal? ¡Muchas gracias por anticipado!

  2. Rosana says:

    Hola, buenas tardes.
    Estoy preparando un contrato de alquiler de vivienda, donde yo soy la parte LOCADORA. Mi consulta es la siguiente: como comúnmente he visto que en los contratos de alquiler figura una sola persona como locador, quisiera saber si es posible que figuremos mi esposo y yo como locadores. Más que nada, por si surgiera algún problema con el locatario, y en el supuesto caso de no encontrarnos presentes alguno de nosotros (sea por viaje u otro motivo) el otro pueda gestionar sin problemas.
    Desde ya, muchas gracias

  3. Felipe de Paula says:

    Estoy aqulando un dept temporario con un contarto de 9 meses pero lo contrato foi firmado por um empleado, y ahora lo dueno me dice que foi un error, que solamente podria ser por 6meses. Ello quiere que firme un novo contrato, me lo cobra U$$ 100 mas, y hay una clausula nueva que habla que ao fin tengo que pagar U$$ 50 por la limpieza + U$$ 25 de la limpeza dos acolchados. Otra cosa que figura no contrato es la internet qu enunca andou, y you tengo que pagar una a parte. Saludo Felipe

  4. Andres says:

    He alquilado un dpto por 2 años,y en la urgencia por alquiler porque de otra manera me quedaba en la calle firme un contrato con una inmobiliaria y pague 3 meses por adelantado,luego, mas tranquilo corrobore que no figura donde es el domicilio de pago y quien lo recibe,solo dice”donde lo indiquen los locadores”¿hay alguna manera de cambiar eso, mas alla que este firmado ya el contrato?¿ como puedo protegerme en ese sentido?.

    • Editor says:

      Andrés,
      Redacte un documento donde se establezca el domicilio de pago, Este documento deben firmarlo ambas partes, en la misma cantidad de copias que firmantes. Eso es todo lo que tiene que hacer

  5. ariel says:

    buenas noches , estoy alquilando por medio de una inmobiliaria , en la cual los resivos que ellos me dan no tiene la firma del propietario del inmueble , por lo que lei en anteriores preguntas , me quede muy preocupado , estoy ya para renovar , pero me piden demasiado , asi que no lo are , aparte pague durante sinco meses un seguro contra insendio y nunca pusieron los matafuegos , puedo pedir el reintegro del seguro ya que para mi entender estan en falta , y me puedo amparar sobre el articulo n,9 ? GRACIAS

  6. Emiliano says:

    Por una oportunidad laboral en otra ciudad, informé a la inmobiliaria con nota de puño y letra que resolvia el contrato de locación antes del fin del corriente mes.
    Me informaron que tendría que pagar 2 meses de alquiler por no avisar con 60 dias de anticipación, más 1 mes de multa.
    Al retrasarce esta oportunidad. ¿Puedo también retrasar la resolución del contrato por medio de otra nota ó ya estoy obligado a pagar y devolver el inmueble?

    • Editor says:

      Emiliano,
      No esta obligado a pagar, ni a devolver el inmueble. La inmobiliaria podria aducir que ya comprometio el inmueble y accionar contra usted, lo cual para reclamarlo tendra que probarlo fehacientemente. Usted con otra nota puede comunicar su arrepentimiento y su desición de continuar con el contrato.

  7. Beatriz Lucia Antonio says:

    25 de Agosto de 2011
    Por Favor les pido,una respuesta imediata a nuestro problema que es el siguiente.
    Mi esposo y yo hace 24 años que estamos Alquilando un PH hace 17 años estuvimos bajo inmobiliaria, al fallecer los dueños ,se hizo cargo una heredera..lo 1ero que hizo fue sacar la inmobiliaria que estaba encargada de esta,,nosotros siempre nos hemos hecho cargo de arreglos, y pagamos todos los dias 5 de cada mes jamas nos atrasamos ni dejamos de pagar el alquiler,hay un probema serio de electricidad se debe cambiar la instacion ,pero la dueña nos tiene hace 2 meses que nos va arreglar el problema, pone todos los pretextos que se le ocurre, y no da la cara no nos atiende, se niega , diciendo que no le corresponde a ella,la casa no tiene gas, cloacas y tanque de agua nos abastecemos con el agua de la calle tras una manguera,todo el año la propiedad tiene mas de 70 años, no sabemos que hacer porfavor que nos aconseja para poder llegar a un arreglo, Pacifico, con esta persona ya que bastante especial.
    desde ya MUCHISIMAS GRACIAS!!! y espero una respuesta.

    • Editor says:

      Beatriz,
      Su caso es verdaderamente muy particular, sobre todo por el largo tiempo que estan ocupando el inmueble. Lo que entendemos de su nota es que el inmueble ya esta en muy malas condiciones, por lo que deberian evaluar si es adecuado seguir pagando por algo en mal estado. Lo cierto es que es el propietario quien debe hacerse cargo de las reparaciones. Para lo cual deben intimarle a que realice dichas reparaciones por carta documento, de modo que quede demostrada fehacientemente la intimación. En el caso que no responda o no se haga cargo de las reparaciones, tienen varios caminos, a) realizarlas ustedes y descontarlas del alquiler, b) Buscar otro inmueble y devolverle el actual a su propietario c) Recurrir a un abogado que inicie acciones a su favor.

  8. Priscila says:

    A mi hermana le alquilaron una casa sin cocina y sin ningún medio para tener agua caliente. Qué ley y qué articulo tenemos que citar para poder solicitar que se cumplimente con el derecho del inquilino a tener cocina y agua caliente, y la obligación del locador a brindar estas cuestiones para poder alquilar un inmueble para vivienda?

    • Editor says:

      Priscila,

      La cocina y el termotanque o calefon, estan incluidos en el contrato?

      Por lo general los inmuebles los alquilan con cocina y termotanque o calefon, por tratarse de artefactos que no son transportables y que no necesariamente son reinstalables en un nuevo inmueble, ademas del deterioro que pueden sufrir por dicha situacion.

      En todo caso, NO SE DEBERIA ACEPTAR un contrato de alquiler de un inmueble que no cuente con estos artefactos, a menos que uno quiera hacerse cargo de ello.

      Si el caso fuera que se comprometieron en el contrato a entregarlo con ambos artefactos y no cumplieron, tendria que intimar por carta documento su inmediata instalación o se verá obligada a rescindirlo por incumplimiento y de accionar para reclamar los daños y perjuicios ocasionados.