Consultas

ANTES DE CONSULTAR, POR FAVOR LEA ESTO

LeyDeAlquileres.com.ar tiene como principal propósito promoveer una discusión activa sobre las condiciones reales que rigen el mercado inmobiliario en Buenos Aires y promover el proyecto de ley que se encuentra actualmente en el congreso de la Nación esperando su tratamiento.

Deseamos lograr un espacio donde se pueda compartir y discutir.

Recomendamos a nuestros visitantes se sumen a la pagina de Facebook, visitándola y haciendo click en “ME GUSTA”  Nueva Ley de Alquileres.

En breve empezaremos una recolección de firmas para entregarla en el Congreso de la Nación impulsando el pronto tratamiento y sanción del Proyecto de Ley de Alquileres.

Recomendamos leer el proyecto.

Consideramos que el problema habitacional no es importante en al agenda de quienes nos gobiernan, y los medios monopolizados abordan el tema de manera eventual, superficialmente, mostrando reiteradamente a los mismos personajes como unicos agentes de esta complicada problemática y en defensa de los intereses creados de la corporación que ostenta la supremacía del mercado argentino.

Las consultas que llegan a diario son muchisimas, y el tiempo es corto, por lo cual no es posible responderlas todas, en muchos casos son problemas ya consultados y que cuentan con nuestra respuesta. En otros casos, son problemas muy complejos y que requieren la asesoria de un abogado; podemos recomendar un abogado del staff del Estudio Juridico que patrocina este proyecto, con la salvedad que estamos en Capital Federal.

Antes de enviarnos su consulta le recomendamos leer las consultas anteriores, donde puede encontrar un caso similar al suyo y la respuesta correspondiente.

Debido a la gran cantidad de consultas que llegan a diario, aquellos casos que ya han sido tratados en consultas anteriores, NO se volverán a responder.

Desde esta página puede enviarnos sus dudas o consultas (por motivos de fuerza mayor suspendidas por algunos dias)

989 Responses to Consultas

  1. Olga says:

    Hola. En marzo de este año finalice mi contrato de alquiler. Como adonde me mudaba la casa no estaba terminada me quedé dos meses más, pagando en término el alquiler. Ahora la propietaria no quiere devolverme el documento que firmamos como depósito, yo y la garantía, porque dice que el alquiler por meses que me quedé se los debía haber pagado al valor actualizado (30% más). Es esto correcto? Desde ya muchas gracias

    • Editor says:

      No no es correcto. Intime por carta documento indicando expresamente el termino de la relacion contractual, la fecha de devolucion del inmueble (contra documento de recepcion a conformidad) y la devoucion de todo aquello que corresponda. Ante la negativa tendra que accionar con un abogado.

  2. Juan Cruz says:

    Estimados,

    Desde ya, admiro la pagina y la ayuda comunitaria que hacen con esta. Ya le di “Me Gusta” a la propuesta de Ley.

    Mi duda es la siguiente, Yo estoy en un complejo comercial donde hay aproximadamente 30 Locales. Muchos son alquilados y otros los manejan los mismos propietarios.

    Hoy tenemos una Reunion y quería ir con algunos argumentos.

    Por ejemplo, En las expensas está viniendo detallado una seccion que dice :

    “Otros Gastos Obras y Refacciones”
    Plomero – Arreglo Perdida Agua – $400.-
    Materiales Electricos – Electro del Viso $748.-
    Publicidad Revista – $1700.-
    Destapaciones Pozo – Dos Pedidos $540.-

    Esto lo pasaron todo como ORDINARIO, y no pusieron nada en extraordinario.

    Quería aclarar que el pozo no funciona, de modo que se tapa constantemente y hay que destaparlo 2 veces por mes, esto me parece que es un problema estructural o mismo del barrio que hay napas, entonces tal vez deberían ser extraordinario el arreglo de este pozo.

    Tambien me parece que el plomero por una perdida de agua es extraordinario.

    En la revista, aparece en un 90% la imagen institucional del Bufet (La parte de Atras) y luego logitos de los locales que no indican ni de que es cada uno. Y esto lo pagan todos por igual.

    Ya hablé por lo del plomero, pero me dice que es un mantenimiento, y los mantenimientos son expensas ordinarias.

    Como puedo encarar este problema y que recursos tengo?.

    Desde ya, les agradezco!.

  3. Matías says:

    Hola! les quería comentar un breve problema con respecto al uso y posible desperfecto de un artefacto en una casa alquilada. La duda es la siguiente: si un televisor se quema durante el tiempo de alquiler, pero no por haberlo dañado o por impericia de quienes alquilan, sino simplemente por el tiempo acumulado de uso de ese televisor, a quién corresponde el pago de la reparación?
    espero su respuesta. Muchas gracias

  4. Esteban Amadeo says:

    Buen dia. Soy propietario de un departamento de 1 ambiente que hace dos años lo alquilo, acordamos con la propietaria de renovar el contrato por dos años mas.
    Que tramites debo hacer ? Basta con rehacer el contrato viejo y firmarlo? O necesito hjacer algo certificado por escribano.
    Muchas Gracias!

  5. Carolina says:

    Buenos días. Yo firmé un contrato por 24 meses, por distintos valores para el 1° y 2° año, por lo cual el depósito me lo cobraron en promedio de los dos meses… esto está bien??? Hace 11 meses que estoy alquilando y es un lugar inhabitable, por los ruidos y por un gimnasio debajo que no me deja vivir…. tengo un bebé de 5 meses y es un lugar realmente inhabitable, ante esta inquietud no me responde ni la dueña ni la inmobiliaria. Asimismo anteriormente era un salón de belleza, por lo que abono de aysa el doble y un iva del 27% por ser “no residencial”. Me dice que es caro porque además pago “servicio cloacal” Qué puedo hacer? hay alguna forma de rescindir?? el tema es que tendría que pagarle yo por vivir en un lugar insufrible. Hay algo que me ampare de esto? gracias!!

  6. Carolina says:

    Buen día quería hacer una consulta, estoy ayudando a un amigo a hacer un contrato de locación y utilize un modelo de un contrato preexistente. El problema es que el lugar donde reside el locatario es el mismo en donde es la locacion o sea la casa que va a ser alquilada, ya que esta persona estubo viviendo allí por accion solidaria del locador, obviamente los impuestos los siguió pagando el dueño de la casa para no perder la propiedad. ¿Hay algún problema que en el contrato figure que la dirección es la misma? y si lo hay, ¿tendría que aclarar eso en el contrato y cómo?

  7. KARINA ATACAHAO says:

    ola .. mi pregunta es la siguiente yo quiero alquilar un departamento y m dicen q es obligacion mia osea del inquilino pagar el abl proporcional puesto q somos tres familias las q viviremos ahi ,,, es eso cierto?? yo alquilo hace años y nunca pague el abl,, gracias..espero su respuesta

  8. Yesica says:

    Hola queria hacerte una consulta con respecto a las cláusulas de un contrato. Soy la locataria. Mi inquilino no hace 5 meses que esta y se quiere ir de la vivieda. Avisó de palabra a la inmobiliaria que se encarga de cobrar los meses de alquiler pero lo hizo los últimos días de junio del corriente. Resulta que el inquilino no pago el alquiler de junio y ahora entre el 1 y 10 de julio se le vence el mes de julio ya (aun está en la vivienda). El decidió por su cuenta vivir un mes con la plata del depósito y segun dijo nos entregaria la casa libre de gastos. Mis consultas son: ¿es correcto que viva un mes con el deposito?? ¿o me tiene que pagar junio y los 23 dias de multa que transcurrieron porque no pago el dia 10/06/2012? ¿si se va el 10/07 me tiene que pagar el mes completo o solo los 10 dias que vivio en la casa aun cuando ni siquiera aviso con atelación que dejaria la vivienda?? ¿que es realmente lo que tiene que pagar este locatario?
    Desde ya agradesco muchisimo poder hacer estas consultas.

  9. SILVINA says:

    he dejado una consulta en el dia de ayer, y no encuentro ni mi pregunta ni mi respuesta, era sobre la diferencia entre fiador-codeudor-garante, que se deberia poner para estar resguasdados de la mejor manera para el propietario que en este caso seria yo. y que se le deberia pedir a los garantes para que estos sean fiables.- muchas gracias espero ahora si tener respuesta.-

  10. Hernan says:

    Buenas Tardes , mi consulta es la siguiente : estoy intentado alquilar un departamente y tengo la sensacion que la inmobiliaria esta poniendo muchas trabas para realizar la operacion .
    La ultima de ella es la garantia , yo presente una garantia de capital federal como lo solicitaron pero me informan que tiene 2 averiguaciones y me la rechazan por riesgo de que sea comprada .
    La garantia pertenece a mi cuñado( no casado pero con papel de convivencia firmado con mi hermana ) que casualmente vive en el mismo edificio donde tengo o tenia la intencion de alquilar un dto unos pisos mas arriba . es legal esto ?? hasta cuanta averiguaciones soporta una garantia ?? y en el caso de que sean mas de 2 a quien acudir para regularizar esto ya que mi sensacion es que no me lo quieren alquilar porque tiene un negociado por fuera .

    Aguardo su respuesta .

    Saludos Cordiales ,

    Hernan

  11. Natalia says:

    Hola. Estoy alquilando un departamento de portería en el mismo edificio en el que soy propietaria. Quiero rescindirlo, estoy a 4 meses de finalizarlo. El contrato firmado estipula un preaviso de 30 días al que respetamos ya que ya hemos comunicado nuestra decisión de dejarlo para fin de mes. Ahora bien, me quieren cobrar un mes más de punitorio. Es correcto o el punitorio puede ser proporcional a lo que falta para finalizar el contrato? Es legal alquilar el departamento de portería? de no ser así que tan legal es el contrato firmado?
    Desde ya muchas gracias

    • Editor says:

      Lo que indica la ley, es lo que debe pagar:

      LEY 23.091
      Art. 8.- RESOLUCION ANTICIPADA

      Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

      No hay impedimento legal para que el consorcio alquile el departamento de portería. De haberlo usted seria parte del ilicito.

  12. Juan Carlos says:

    Buenas tardes.
    Queria hacerles una simple consulta:
    Al lado de mi casa, alquilo un vecino que altero la paz barrial poniendo musica a alto volumen a cualquier hora. La mayoria de los vecino ya le pidio que la bajara y nada. Cual es la solucion? Ademas de actuar contra el inquilino, hay algo que se pueda hacer contra el propietario?, ya que tambien le fuimos a reclamar al dueño de la vivienda y se nos rio en la cara, diciendo que el alquilaba a quien queria.
    Aguardo su respuesta, desde ya muchas gracias.

  13. melina says:

    Hola; estaba leyendo todo mu bueno, pero estoy terminando la carrera de martillero y corredor publico, pero ocurre que mi padre esta en termino de una galeria comercial, que consta de 17 locales con su respectivo deposito y dos destinados a un local de comidas …. el problema es que no tengo idea de las clausulas para galeria comercial,, ya que son muchos locales… si me pueden ayudar les agradecere!

    • Editor says:

      Deberia recurrir a un abogado que le asesore y le prepare los contratos correspondientes.

  14. Ana Beatriz says:

    Hola, deseo consultarlos ya cansada de pagar y pagar.
    Vivo en el mismo departamento hace 12 años, vivienda de uso familiar y cada 2 años la inmobiliaria nos hace renovar el contrato el cual implica abonarles la sufrida comision que solo paga el inquilino o sea nosotros, como tambien el sellado del contrato.
    A esto, este año nos piden a nosostros que abonemos $ 500.- mas, porque el dueño y ellos desean averiguar si nuestra garantia esta en condiciones.
    A parte nos aumentan el alquiler de $ 2.100 a $2.700 el 1er. año y $3.200 el segundo.
    Tambien hace 12 años pagamos los impuestos los cuales llevo a la inmobiliaria para que se los entreguen al propietario, y no tienen de parte nuestra ninguna deuda, ni impositiva ni de alquileres.
    Deseo saber:1- Si pueden variar asi el precio del alquiler o hay algun indice.
    2- Si solo nosotros debemos abonar la comision de la inmobiliaria que es mas de un mes de alquiler.
    3-Si nosotros debemos pagar la supuesta averiguacion o le corresponde al dueño de la casa.
    4-Es cierto que debemos abonar los alquileres en una cuenta bancaria a nombre del propietario y no en la inmobiliaria.
    5-Y si hay algun lugar donde los inquilinos nos podamos asesorar.

    • Editor says:

      1.- No hay indices. Pero no pueden variar el valor de la locacion durante los 24 meses.
      2.- la legislacion es difusa, y ese punto se dejó a cargo de los colegios (de martilleros e inmobiliarios) donde algunos contemplan que sus honorarios los abonen ambas partes, pero la TENDENCIA es que TODO LO PAGUE EL INQUILINO (Eso es algo que nos proponemos Cambiar y que está contemplado en el nuevo proyecto de ley que esta en espera de su tratamiento en el congreso de la nacion).
      3.- Lo justo seria que lo pague el locador o en el peor de los casos ambas partes.
      4. Es correcto, Puede abonarlo en una cuenta bancaria del propietario, quedando la boleta del deposito como recibo de pago. Esto tambien se modifica en el nuevo proyecto de ley, por ello la corporacion inmobiliaria estan procurando que el nuevo proyecto de ley se archive y nada cambie.
      5. Hay un par de asociacines civiles con pernsoneria juridica, pero parecen ser mas burocraticas que operativas, por ello nuestro sitio tiene tantas consultas.
      El mejor camino es recurrir a un buen ABOGADO.

  15. Jorge Lorenzo says:

    Buen día, estoy por firmar un contrato de alquiler de una casa y arreglamos un precio para el primer año y un precio para el segundo. A la hora de firmar el contrato en el mismo dice que el contrato es por el valor del segundo año por cada mes de los 24 meses de contrato y que se aplicaran un descuento para los primeros 12 meses por pago a término. Es correcto? en que me perjudica??? Aun no lo firme pero me dicen que es ilegal hacer un contrato con diferente valor para el primer año y el segundo. Es verdad?
    Cuando quiera renegociar el contrato dentro de 2 años, no me va a afectar el valor? ya que me calcularan sobre el total del contrato.
    El impuesto inmobiliario tiene que estar a cargo del inquilino??
    En caso de liquidar como expensas ordinarias cosas que sean para mejorar el edificio o arreglos por el paso del tiempo como ser pisos, cañerías, etc. Debo abonarlo yo igual? O como tengo que reclamar? Hay alguna legislación que ampare al inquilino en estos temas?
    Muchas gracias

  16. Cecilia says:

    Buenos dìas.
    Hace 5 años que alquilamos el mismo departamento, y renovamos contrato por tercera vez el 30 de Mayo. Pero como a mi marido lo cambian de lugar de trabajo muy lejos, nos tenemos que mudar, asi es que debo terminar el contrato. La inmobiliaria me dice que tengo que pagar 6 meses de alquiler porque estoy terminando el contrato antes del año, pero yo hace 5 años que le alquilo a la misma persona el mismo dpeto. Mi consulta es, si es renovaciòn esto tambièn vale? En el contrato no habla nada de esto, pero la inmo dice que como es ley no se pone. El contrato tampoco fue firmado frente a escribano, pero tampoco quiero hacerle lìos a la dueña, que es buena persona.
    Saludos

    • Editor says:

      Es un verdadero abuso, aunque aparentemente la razon le asistiria a la inmobiliaria.
      Deberia consultar con un abogado y acccionar legalmente, con la finalidad de llegar a la instancia obligatoria de MEDIACION y ahi tratar de llegar a un acuerdo. Si bien eso lleva consigo algunos trámites, tiempo y dinero, muchas inmobiliarias antes de verse enredadas en mediaciones, llegan a ser más flexibles.
      Si llegara a la instancia Judicial, lo más probable es que el juez le dé la razón a usted.

  17. milla daniel says:

    son validos los recibos que dan los propietarios cuando se paga el alquiler .otienen que ddar una boleta b o c

    • Editor says:

      Son válidos como prueba del PAGO. No estan obligados a dar factura, salvo en los casos de alquileres comerciales.
      En el proyecto de la nueva ley se subsanaria este gran vacio y se regularia el descontrol sobre este punto

  18. Juan Cruz says:

    Hila, que tal!.

    Tengo una consulta, por ley hay impuestos que tiene que pagarlo el propietario y no el inquilino?, cuales serian estos impuestos? En caso que esto se estipule de otra manera en el contrato, no tendría valides al ser algo en contra de la ley o tiene validez el contrato?

    Tengo una gran duda con mis expensas, tal vez ustedes tienen la amabilidad de sacarme la duda. De que es extraordinario y si hay algo que estoy pagando algo indebido, por ejemplo el arreglo de plomería.

    http://db.tt/hQNunsfl ( .pdf con el detalle de expensas)

    Desde ya les agradezco

    Saludos cordiales, muy buena la pagina!

    • Editor says:

      El propietario debe pagar todos los impuestos que recaigan sobre la propiedad, las reparaciones que sena necesarias para asegurar el correcto goce de la cosa al locatario y las expensas extraordinarias. Si en el contrato se estipula clausulas contrarias a la norma, éstas carecen de validez.

      • Juan Cruz says:

        Entonces, en prorrateado del impuesto inmobiliario que me estan cobrando es ilegal?

        Desde ya les agradezco.

        Saludos cordiales.

      • Editor says:

        No es ILEGAL. No le corresponde a usted pagarlo.

      • Juan Cruz says:

        Mil gracias por dispersar mis dudas!.

        En este caso, la destapacion del pozo por ejemplo, no es extraordinario?.

        Y La administradora no debería discriminar detalladamente cuales pagos son extraordinarios y cuales no?.

        Saludos!.

      • Editor says:

        La destapacion del pozo no es extraordinario, pero ello deberia cubrirse con fondo común que deberia tener el consorcio.
        Lo cierto es que hoy dia las administradoras son un total descontrol y hacen lo que les da la gana. Muchas veces no disgregan las expensas extraordinarias en ordinarias, lo cierto es que no hay control y como bien se sabe “a rio revuelto, ganancia de pesacadores”

      • Juan Cruz says:

        Estimados amigos,

        Le indiqué al propietario lo que ustedes me dijeron y me contestó con o siguiente:

        “Las expensas, e impuestos (ARBA en este caso) son aparte del alquiler.
        Esta en el contrato.
        El alquiler sigue siendo el mismo + los gastos de expensas, luz, agua, etc.
        Saludos”

        Que puedo hacer?.

      • Editor says:

        Podria deducirlo del valor de la locación.
        Por Ley NO le corresponde al locatario pagar impuestos que graven la propiedad (porque no es suya), por más que -en claro ABUSO DE DERECHO- las inmobiliarias y los propietarios se hayan aprovechado de que en la CABA la boleta no tenia disgregado el impuesto (que por suerte ahora si viene disgregado) y siguiendo la linea que TODO lo debe pagar el inquilino y no debe reclamar nada, es decir pagar CALLADITO bajo amenaza de sacarlo a la calle.
        Deberia hacer valer su derecho y no permitir que se sigan produciendo estos abusos. Si tiene dudas consulte con un abogado.

      • Juan Cruz says:

        Gracias por todo!.

        Hay algun tipo de ente donde yo pueda quejarme por la administracion o bien tengo que ir de forma privada a un abogado?.

        Mil gracias por todo, la pagina es buenisima!.

  19. Santiago says:

    Buenas noches
    Mi mujer tiene un local comercial hace mas de ocho años y hace 4 años se vencio el contrato de alquiler ,cuando se le pregunto al locador la necesidad de renovar el contrato nos comento que no hacia falta .
    En el mes de Abril se presento en el local informandonos que en el plazo de dos meses teniamos que abandonar el local comercial ya que nos enteramos que alquilo todas las instalaciones a un Bingo .Luego de enviar y responder cd nos cortaron la luz ,la posibilidad de ir al baño y hasta el telefono ,esto legalmente es correcto nosotros nunca le pedimos dinero solamente un tiempo prudenciable para trasladar las instalacion los clientes y poder juntar el dinero que no teniamos previstos ya que un mes antes del aviso nos informo que no teniamos de nada de que preocuparnos.
    Muchas gracias

    • Editor says:

      Es ILEGAL que les corten la luz, el acceso a los sanitarios y demas servicios si ustedes tienen el pago de la locacion al dia. Deberia ir a la comisaria que corresponda a su jurisdiccion y hacer una denuncia. Tal como estan las cosas deberian accionar con un abogado para que no se atropellen sus derechos.

  20. María Laura says:

    Buenas noches, antes que nada, muchas gracias por responder a tantas inquietudes, es una ayuda inmensa para quienes no estamos al corriente de cómo manejarnos en ciertas circunstancias.
    Mi consulta es la siguiente:
    Tengo hecho un contrato de alquiler a través de inmobiliaria por 24 meses, que vence en mayo del 2013. Yo soy el locador.
    El 29 de junio pasado la inmobiliaria me avisa que el locatario quiere la resolución del contrato, a lo cual, remitiéndome al contrato firmado, le dije que debería la locataria enviarme carta documento con 60 días de anticipación a abandonar el inmueble. La persona de la inmobiliaria, a quien le pago mensualmente para que “me administre” el alquiler, me dice que la locataria ya le había avisado hace 2 meses esta decisión, que es algo común hacer las cosas “de palabra”, y que el inquilino va a dejar el depto el 18 de julio. Yo no traté nunca con la locataria.
    El inquilino quiere dejarme el depósito y no pagar la multa que le corresponde por terminar el contrato antes, que es sólo un poco más de dinero por estar cursando el 2º año de alquiler.
    ¿Fue una falta de la locataria que no me mandó carta documento o de la inmboliaria que no me avisó cuando supuestamente se lo comunicó el inquilino? porque si la inquilina ignoraba, a pesar del contrato, que debía avisarme de esa manera, la inmobiliaria debió comunicarle cómo se procede, o mínimamente avisarme a mí cuando lo supo para que yo tuviera tiempo de organizarme, no es asi? ¿Hay algo que pueda hacer para recuperar el dinero que me corresponde de los 2 meses de aviso anticipado?

    Además, me entero el mismo día, que el inquilino realizó una reparación de una persiana (que estaba nueva al momento de alquilarlo) con un costo elevadísimo, sin nunca comunicar que había alguna falla o coordinar el arreglo de la misma, y ahora quiere que se le pague el total del arreglo, cuando en el contrato dice explícitamente que el locatario tiene prohibida cualquier modificación o arreglo que no esté aprobada por escrito por el locador, y que, al hacerla, quedará a cargo de él mismo sin hacer cargo al locador de ningún costo, y que quedará “a bien del inmueble”. ¿Me corresponde o no hacerme cargo de ese gasto? Nunca me hicieron saber de ningún tipo de desperfecto.
    Las dos partes firmamos un contrato, y al fin y al cabo, nada de lo que dice parece importar; suelen suceder este tipo de cosas o me están estafando? Tengo temor de que si pido lo que creo me corresponde, me arruinen el departamento, que no sabré en qué condiciones está hasta el día que me devuelvan la llave.
    ¿Me conviene hablarlo ahora o esperar para hacerlo el día que me entreguen la llave?
    Me sería de gran ayuda si pudiera guiarme en decirme qué corresponde y cómo puedo proceder. Muchas gracias.

    • Editor says:

      Su locatario debió enviar la comunicacion de su decision de rescindir el contrato via carta documento, ahora estando la inmobiliaria de por medio y es quien le representa, es correcto que se lo haya comunicado a ellos, el error es de la inmobiliaria de NO AVISARLE A USTED.
      Lo mismo sobre la reparacion de la persiana. Esta deberia haber sido comunicada (puede ser que lo haya hecho a la inmobiliaria, e incluso que esta haya aceptado en su nombre tal reparacion), en caso de no haberlo comunicado, el locatario NO podria reclamar el reconocimiento de dicho gasto, mas aun teniendo una clausula expresa en el contrato que le indica cual es la forma en que debe proceder.
      El contrato firmado tiene fuerza de ley para las partes, este es un principio básico del derecho privado y está claramente estipulado en el artículo 1197 del Código Civil.
      Usted puede solicitar verificar el estado del departamento antes del dia de la fecha de entrega de llaves, tambien debería arreglar con la inmobiliaria sobre el consentimiento del gasto de reparacion de la persiana ( dado que si es por mal uso o por daño causado por el locatario, esto es que no corresponde al desgaste natural y normal) no le correspondería a usted asumirlo, y por otra parte le corresponde lo que estipula la ley de alquileres vigente en su articulo referente a la rescision contractual.

      • María Laura says:

        Muchas gracias por la respuesta, entonces si la inquilina actuó de buena fe, confiando en que la inmobiliaria me avisaría de su intención de terminar el contrato, a pesar de no haber mandado carta documento, no me correspondería pedirle que cumpla lo que estipula el contrato en cuanto a darme 2 meses de tiempo anticipado para abandonar el inmueble, ya que ha sido una falta de la inmobiliaria y no de la inquilina, es correcto? A la inmobiliaria que es la que actuó mal no puedo exigirle nada por supuesto, no?
        Yo debería devolverle el depósito como dice el contrato, por lo que ella debería darme la diferencia por el mes de multa.
        El intercambio de dinero, llaves y recibos debe hacerse al momento de entrega de llave para evitar inconvenientes o suele hacerse antes? Disculpe, es que ahora no confío en nada de lo que me explicó la inmobiliaria con la que hoy me reuniré para “aclarar” las cosas. Por supuesto me conviene no trabajar más con ésta dado que no me ha protegido, no es así?
        Muchas gracias de nuevo.

      • Editor says:

        La inmobiliaria actua por mandato suyo, es a ella a quien deberia reclamarle.
        Suele hacerse en el momento en que se le devuelve el inmueble, debe verificar que todo este de conformidad, ambos deben firmarlo a conformidad y en caso que no haya conformidad dejarlo expresado en el documento.
        No podemos, porque no nos corresponde emitirnos sobre su relación con la inmobiliaria, pero de su consulta se puede deducir que no actuaron con la diligencia y cuidado debido.

  21. natalia says:

    hola, tengo una consulta: hace dos meses arreglé con una inmobiliaria la entrega de un departamento para finales de mayo. Yo lo ceñé, pero después me dijeron que se atrasaron en los arreglos y me lo daban a mitad de junio. Todavía no me han entregado la llave y por lo que veo esto va para largo. Me gustaría saber qué puedo hacer en esta situación. Gracias.

    • Editor says:

      Dependerá de lo que signifique “arreglé con una inmobiliaria”, fue de palabra?, firmó un documento? que se estipula en ese documento? etc.
      En el caso que usted tenga la documentacion probatoria y el compromiso de la inmobiliaria de cumplir una plazo, deberia intimar por carta documento al cumplimiento de esa obligación, en caso contrario, recurra a un abogado.

  22. yanina parra says:

    hola mi consulta es vamos por la cuarta renovacion, la verdad que debo decir que mi casa es muy comoda, el barrio es muy lindo, la relacion con los dueños de la propiedad siempre fue buena. siempre supieron atender nuestas nesecidades, como nosotros cumplir siempre con nuestra parte. pero el mes que viene renovamos y la inmobiliaria pasa de pedirnos$1800 a $2500 el primer año y $3000 el segundo año.¿ como es el porcentaje que utilisan para el aumento? porque me parece un poco exajerado lo que nos estan pidiendo. desde ya muchas gracias

    • Editor says:

      Sobre este punto se ha escrito mucho en este sitio. No existe un porcentaje de aumento indicado por ley, cada quien aumenta lo que le parece -generalmente impulsado y motorizado desde la corporativa camara inmobiliaria argentina y sus agentes operativos (inmobiliarias), en respuesta a sus propios intereses y aprovechándose la codicia desmedida de los propietarios, y la ambiguedad de una ley de alquileres totalmente anacrónica y de corte liberal. Le sugerimos leer al respecto.

  23. Javier Clavijo says:

    Hola. Actualmente rento un depto a dos años, estoy en el 4o mes del contrato. El contrato se firmó para pagarlo en dolares. En el momento en que se firmó yo no tenía problema en comprar dolares. Ahora con las disposiciones de AFIP ya no puedo comprar dolares con el fin de pagar mi alquiler. AFIP me dice que el dueño debe recibirme el equivalente en pesos argentinos del monto pactado en dolares para la fecha de pago según el valor oficial del cambio de la divisa que de el Banco Nación; y que además el contrato debería estar registrado ante AFIP por parte del dueño (lo cual no se había hecho). Hablé con el dueño y le expliqué la situación y se presentan entonces dos irregularidades:
    1) me pide que arreglemos un valor del cambio de la moneda a un precio intermedio entre lo que sea el valor ofical del banco nación y el valor del dolar en el mercado negro (o blue dolar), lo cual podría hacer que el monto que pago mes a mes se exceda en cerca de 1000pesos.
    2) me dice que si registramos el contrato, se genera un IVA, que debo pagar yo. Ese IVA segun él sale del impuesto que le va a cobrar AFIP por el contrato; y haciendose el correcto me dice que le haría yo una pequeña retención en la fuente.
    Mis preguntas entonces son:
    1) Cual debe ser entonces el valor del cambio de dolar al que yo le debo pagar el alquiler?
    2) En caso de que se genere ese Impuesto, es cierto que lo debo pagar yo? y si fuera cierto (porque según entiendo no lo es, lo debe pagar él) cuál es el valor de ese impuesto?
    Quedo atento a su respuesta, gracias!

    • Editor says:

      Sobre el primer punto de su consulta, hemos respondido casos similares, por lo cual la respuesta es la misma.
      Lo que le dice la AFIP es correcto, usted debería pagarle en pesos al equivalente al tipo de cambio oficial, en su defecto deberia judicializar su reclamo invocando la doctrina de la imprevisión, para que sea el juez quien fije el valor de la locacion, mientras usted tendrá que consignar mes a mes el valor del alquiler en fecha para no caer en mora.
      Los locadores rara vez registran los contratos (la nueva ley lo exigiría -el registro- y ven en ello un “atropello al derecho de propiedad”, es como siempre, el lado ancho para ellos, el angosto para la otra parte).
      Los impuestos como el IVA y auqellos que graven la propiedad los tiene que pagar el locador, pues es él quien recibe la renta y es en su condicion de propietario o de locador la razon de los mismos.
      Otra opcion es negociar con el locador realizar un nuevo contrato en PESOS (que es como corresponde por ser moneda de curso legal) ( la nueva ley de alquielres prohibiria expresamente el pacto de alquileres en moneda extranjera).
      Y por supuesto, la opcion de devolverle la cosa al locador y buscar otra opcion.

      • Javier Clavijo says:

        Gracias por responder. En medio de la espera a que el dueño “averigue con su contador” cual debe ser el valor del cambio del dolar, han pasado ya 15 dias del momento en que se debió efectuar el pago del alquiler. El dueño no quiso recibirme la cantidad que yo le lleve inicialmente a valor de cambio oficial argumentando que queria primero tener el asesoramiento por parte de su contador. ¿qué debo hacer para que no se extienda el plazo de ese pago en una forma en que termine yo perjudicado? Yo he querido pagar, ha sido él quien no me ha recibido el dinero

      • Editor says:

        Le envio Carta documento? Si no es asi, tenga cuidado porque lo estaría poniendo en MORA. Intime mediante carta docuemento a que reciba el dinero y deje expresa constancia en ella que la demora se debe por la negativa del locador a recepcionar el pago.

  24. Gisela says:

    Hola, se venció el contrato de alquiler a fin de este mes y de la inmobiliaria me manifestaron que aumentaban el alquiler por cierta cantidad de dinero, cuando acordamos telefonicamente, envio un mensajero para que entregue el diner de la reserva sin el cual no podiamos alquilar, envia al mensajero con otro monto el cual no habia sido el acordado y cuando pido que se me devuelva en dinero a menos de 24 hs(por no ser lo acordado) me manifestaron que no podian…. y cuando les pido la factura correspondiente, tampoco porque el dinero era destinado al propietario… y ahora no se me devuelve el deposito porque se nos rompio el picaporte de la puerta de entrada (lo arregle pero aparentemente quedó mal), por faavor necesito saber como actuar, porque hay puntos incluso de evaasion tributaria y mala fe….
    muchas gracias!!!!

    • Editor says:

      Gisela,
      Recurra a un abogado, para que accione contra la inmobiliaria y el locador. Es la unica forma de detener las arbitrariedades y vencer la impunidad con la que actuan esas empresas.

      • Gisela says:

        gracias!!! es muy buena la pagina, mas que nada por ser una verdadero servicio ya que responden todos lo mensajes!!!!! gracias.
        otra pregunta… es conditio sine qua non tener la baja de los servicios para que me devuelvan el depósito y se rompa contrato?? porque la empresa de gas esta de huelga… y sin la baja no me dan el dinero del depósito. Puedo denunciar a la dueña de la inmobiliaria ante colegio de martilleros? y afip por evasión tributaria?

  25. carmen says:

    julio 2 2012 at6.05pm
    mucho gusto:mi pregunta es,cual es el pocentaje en un nuevo contrato de alquiler
    ya que este es el quinto que voy a renovar,y me parece que el propietario me quiere cobrar mucho. Espero repuesta.Muchas gracias

  26. Alejandro Cagnoni says:

    Perdón. Ya me la contestaron. Disculpen. Muchas gracias

  27. carmen says:

    2 julio 2012 at 5:56 pm
    Mucho gusto,la pregunta es,cual es el pocentaje para renobar el nuevo contrato de aquilier ya que este sera el quinto,y la dueña me esta pidiendo mucho.
    Espero su repuesta .Muchas gracias

    • Editor says:

      No hay un PORCENTAJE fijado por ley. Esto es una acuerdo privado entre partes, por lo cual cada uno puede pedir lo que crea conveniente y la otra parte puede aceptarlo o rechazarlo.

  28. Javier says:

    hola, con mi locadora firmamos un contrato de 1 año para vivienda. Paso un mes desde que finalizo el contrato y como consegui un lugar mejor quiero irme. Mi pregunta es si debo pagar las indemnizaciones a pesar de haber finalizado el contrato que firmamos. La ley de alquileres beneficia al locatario en cuanto a plazos? vale el contrato de un año? Gracias.

    • Editor says:

      NO. El acuerdo fue por un año, el plazo esta vencido y las obligaciones extintas. No deberia abonar ninguna multa o penalidad

  29. MARIA says:

    buenas tardes, tengo muhisimos problemas con un vecino que ocasiona ruidos molestos, esta hasta altas horas de la madrugada con la musica a todo lo que da, en el complejo que vivo es todo del mismo propietario, el cual esta al tanto de la situación pero no hace nada al respecto.
    Existe la posibilidad de rescindir mi contrato sin tener q abonarle al propietario la penalidad del mes y medio, por no poder dormir por culpa de mi vecino??

    gracias

    • Editor says:

      No puede responsabilizar al locador por una conducta de un tercero. Debería arreglarlo con el tercero, o en todo caso recurrir a la policia o a quien deba garantizar el cumplimiento de las normas de convivencia. Es poco probable que pueda constituir en JUSTA CAUSA los ruidos moletos del vecino, si rescinde tendrá que abonar las penalidades que correspondan.

  30. fabiana says:

    hola,quiiera saber si la inmobiliaria aldo ochiuzzi de lanus me esta estafando,mi contrato de alquiler de 24 meses finalizo el 30 de abril, por el feriado le entregue las llaves a la dueña y estaba el señor de la inmobiliaria, lo deje en perfecto estado hasta pintado,me hicieron probar todos los artefacto ,agua gas osea la cocina el horno el termotanque,y firme un certificado de entrega de llaves,todo bien pero hasta ahora no me dan el deposito llamo a la inmobiliaria y me dicen que llego el gas pero no la luz bueno espero y llamo otra vez y me dicen si llego la luz pero ahora la dueña esta afuera y no dejo el dinero ,hay algo que pueda hacer gracias

    • Editor says:

      Intime mediante carta documento la devolucion del dinero entregado en calidad de depósito en garantía e fije un plazo para el mismo. En caso de negativa, debera accionar con un abogado.

  31. Alejandro Cagnoni says:

    Hola

    Mi consulta es la siguiente: yo soy inquilino de un departamento hace 1 año. Tuvimos un problema con un ascensor que se rompió en enero. Se hizo un arreglo que costó $3800 y lo fuimos pagando en cuotas en las expensas. Traté de que lo pusieran como expensas extraordinarias pero me dijeron que no porque era un gasto de mantenimiento. 3 meses más tarde el ascensor volvió a andar mal. El administrador nos escribió para decirnos que el ascensor había llegado al fin de su vida útil y que había que cambiarlo del todo porque si no, iba a seguir funcionando mal. El arreglo total es de $9700. A mí me parece que ese gasto no nos debería corresponder a nosotros como inquilinos, sino que debería ser puesto como expensas extraordinarias. Sobre todo, teniendo en cuenta que vivimos ahí hace tan solo 1 año y que ya pagamos un arreglo de $3800 que, evidentemente, no sirvió. ¿Qué les parece a Uds.?

    Muchas gracias
    Saludos

    • Editor says:

      Totalmente de acuerdo con usted. Esos gastos no le corresponden al locatario sino al locador (propietario).
      Deberia intimar por carta documento al locador a hacerse cargo de esos gastos y a la devolucion de lo ya abonado.
      Tendria que hacerlo mediante un abogado, para en caso de negativa o incumplimiento accionar judicialmente.

  32. maria says:

    Hola,el mes que viene tengo que renovar el contrato del depto que alquilo. La inmobiliaria me dice, que obviamente tengo que ajustar el mes de garantia. Y ademas me estan diciendo que debo dar otro mes mas de garantia por ley. No solo esto, sino que me estan cobrando nuevamente la comision la inmobiliaria.
    Todo esto es correcto??? gracias

    • Editor says:

      La comision de la inmobiliaria, son los honorarios que le corresponden por los servicios prestados. Esos honorarios hay que pagarlos, lo que nos parece abusivo es que recaigan totalmente sobre el inquilino. EN el proyecto de ley que está en el congreso se subsana ese abuso estipulando que debe ser compartida por ambas partes. Nuestra postura es más radical aun, DEBERIA ABONARLO EL PROPIETARIO por ser el que obtiene la RENTA y porque finalmente el cliente de la inmobiliaria es el LOCADOR. Sin embargo la arbitrariedad existente, obliga al inquilino a pagarlo, asegurando la ganancia del PROPIETARIO.

      Ajustar el monto del deposito en garantia, tambien es un abuso, puesto que a ese dinero no le reconocen intereses, y por el contrario el inquilino tiene que actualizar al nuevo valor de la locacion.

      EL segundo mes de garantía no tendria justificacion, a menos que se hayan realizado mejoras sustanciales en la propiedad que obliguen a subir el monto de la garantía, porque si antes se cubría (la garantia) con un mes del valor de la locacion, ¿cual seria la justificacion para que dicho monto se incremente en el doble?

      La respuesta la desconocemos, pero no seria de extrañar que por toda justificacion sea la simple ARBITRARIEDAD de la otra parte.

      • maria says:

        El segundo mes de garantia me dijeron que es por ley. Puede ser ???

      • Editor says:

        El articulo 4 de la ley de alquileres dice:

        Art. 4.- FIANZAS O DEPOSITOS DE GARANTIA

        Fianzas o depósitos en garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía , deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

        Habria que preguntarles a que ley se refieren?

  33. María Cevasco says:

    Tengo que renovar el contrato de un local a un inquilino. Esta vez quiere poner como garantía un departamento que adquirió tiempo atrás (donde él vive) como garantía. ¿no es riesgoso que el inquilino sea garante a la vez? ¿es legal algo así?
    Muchas gracias desde ya

    • Editor says:

      No hay inconveniente. Por el contrario es mejor para usted como locadora que l garantía sea del mismo locatario. Recuerde que la garantia es sobre la propiedad no sobre la persona.