Ignorancias y Burradas

Desde nuestra todavía bastante despoblada sección BUSCANDO ALQUILAR (*) nos llegó un comentario de  NAHUEL,(ver comentario) , que manifiesta ser  “Abogado, Martillero y Corredor inmobiliario”, quien gentilmente nos tilda de IGNORANTES y BURROS y a quien nosotros agradecemos su participación.

Nahuel plantea puntualmente lo siguiente:

1.    Que los corredores inmobiliarios de la CABA son controlados por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCIBA) ( http://www.cucicba.com.ar  ) cuyo Tribunal de Ética se encarga de sancionar a quienes desarrollan esa actividad.

2.    Que por afirmar sobre la falta de TRIBUNALES y Normas de ETICA, dada nuestra posición de “editor crítico” de la actividad del corretaje somos IGNORANTES CULPOSOS  y que espera no DOLOSOS.

3.    Que tienen un ALTO costo de Matricula y de CUOTAS anuales de la Colegiatura, además de las exigencias especiales para montar una inmobiliaria, como TANTISIMOS OTROS que nosotros desconocemos.

4.    Que no es posible pactar de antemano el valor de la locación y que cuyos incrementos no acompañan la INFLACION y  por ello se justifica el escalonamiento y que  NO ES una INDEXACION ENCUBIERTA.

5.    Que el FIN SOCIAL y SOLIDARIO es un tema que debe resolver el ESTADO.

6.    Que los inquilinos devuelven las propiedades destrozadas y que los  propietario se esmeran por entregar “como corresponde”  sus propiedades al próximo inquilino.

7.    Que es hijo de trabajadores  de doble turno y que es así como lograron ser propietarios.

8.    Que sobran fundamentos para REFUTAR el 95% de nuestras afirmaciones, pero no tiene el tiempo necesario y duda que valga la pena.

9.    Que el mercado ES como ES por un equilibrio de realidades que SE DAN. Que no es perfecto. Y que no es blanco negro como se intenta pintar desde este sitio.

10.    Que si siguen aprovechándose de los propietarios y se pretende que arriesguen SU PROPIEDAD por NADA, entonces nadie invertirá en vivienda, lo cual generará una CRISIS que no cree que el ESTADO SOLUCIONE.

11.    Que actualmente los propietarios entregan el trabajo de toda la vida en manos de inquilinos sin tener certeza alguna de su comportamiento a futuro. Y por último que éstos, con ese riesgo ya está cumplida su función social. El resto debe resolverlo el ESTADO.

ACLARACION INICIAL:

Antes de responder a nuestro gentil  participante, debemos remarcar la finalidad de este sitio,  que está claramente definida en la página ACERCA DE.

Dado que, ante agentes de carácter corporativo y de posición dominante en el mercado de las locaciones, la falta de equidad que debe acompañar un contrato de locación que se supone “entre iguales” según lo establece el código civil y la necesidad de una NUEVA legislación de locaciones urbanas (ley de alquileres), este sitio pretende recopilar de forma directa la realidad del mercado de modo que nos permita colaborar en la elaboración de un ante-proyecto de ley que pueda corregir y superar las anomalías, vicios, etc. que se vienen sucediendo desde hace años por la desactualización de la ley vigente que fuera promulgada en el año 1984.

RESPUESTAS:

Puntos  1. 2. 3.

El Comentario de Nahuel  se agrega a una publicación dentro de la sección ya indicada líneas arriba de nuestro sitio web, que trata de un inmueble en Alquiler en la Provincia de Buenos Aires, específicamente en la localidad de Vicente López. ( http://www.leydealquileres.com.ar/?p=33 )

Comentario que se genera de nuestra respuesta  -entendemos que- a una colega de Nahuel, que entre otras cosas, pero principalmente refutaba nuestro argumento de que la “comisión” que cobran las inmobiliarias por sus servicios es EXCESIVA, aludiendo costos “por detrás” y el requerimiento de “formación Universitaria” para el desempeño de corredor inmobiliario.

Nosotros ratificamos nuestra postura de que la TAREA específica o el TRABAJO puntual que implica la acción de alquilar un inmueble consisten en publicar avisos, mostrarlo,  solicitar un informe de dominio de la garantía propietaria e imprimir copias de un contrato modelo con cláusulas pre-establecidas y que en la mayoría de los casos no aceptan modificación alguna surgida del locatario y que la COMISION que cobran es EXCESIVA.

Nosotros adherimos a la moción que pantea que la comisión no debería exceder el 3% del total de la locación.

Por ejemplo, en el caso puntual de esta propiedad, tal como se especifica en la nota, la COMISION ascendía a la suma de  $ 6,390 Pesos o su equivalente a  U$S 1,605 dólares americanos, (tipo de cambio: $ 3.98).

Por qué la comisión la paga solamente el INQUILINO?

Si quien va a lograr una renta (ganancia, beneficio económico) es el LOCADOR, por qué es el LOCATARIO quien debe asumir los honorarios de la INMOBILIARIA?

Si el CLIENTE de estas empresas son los propietarios, NO DEBERIAN COBRARLE SUS HONORARIOS A ELLOS?

Sobre CUCIBA, los Tribunales de ética y los altos costos

Es obvio que el ámbito de acción de CUCIBA es la CIUDAD DE BUENOS AIRES, el cual NO TIENE jurisdicción sobre la PROVINCIA DE BUENOS AIRES.

Pero entendemos que este pequeño detalle no es omitido por Nahuel por que sea IGNORANTE o BURRO, -devolviéndole el cumplido- sino que es con la intención de confundir.

Veamos algunos comentarios de colegas de Nahuel sobre los ALTISIMOS COSTOS que hacen mención:

Antoniomarioli – 24 de Julio de 2009 14:49
Esto es un curro más en la república Argentina y de la ciudad de Bs. As. los martilleros que estamos ejerciendo nuestra profesión hace 25 años, ,pagábamos la póliza de caución y de gestión y todo $150.- que nos pedía La Inspección General de Justicia, con esto la cámara inmobiliaria no hace tomar una póliza de costo $ 500 y para matricularnos nos obliga a pagar $ 1500.-, y aparte ven si te la van a dar la matricula, te estudian y ven, con la experiencia que tienen uno no necesita que nadie lo estudie ni analice y que los costos sean más baratos, si quieren que uno esté en blanco y controlado, que es bueno por la transparencia, pero así no se puede trabajar y obligan a trabajar en negro.

Martin – 28 de Diciembre de 2009 14:39
Encima en el 2010 vamos a tener que abonar una cuota de $ 1000,-. Un robo a mano armada, me gustaría ver que realizan con esos fondos que recaudan y como podría saber su paradero. Quien está a cargo de la auditoria del mismo y como matriculado si tengo derecho a verlo. Gracias.

Fuente: http://24con.elargentino.com/conurbano/nota/24814-Conforman-el-colegio-%C3%BAnico-de-corredores-inmobiliarios-porte%C3%B1o/

Origen de CUCIBA

En el año 2.004 se presenta un proyecto de ley de creación del Colegio de Corredores Inmobiliarios, por la Cámara Inmobiliaria Argentina, impulsado por el Diputado Jorge Enríquez, el que fue aprobado por la Legislatura y sancionado con fecha 23 de noviembre de 2006 como Ley 2175; vetada luego por el Poder Ejecutivo el 28 de diciembre de 2006 mediante Decreto N° 2334 (BOCABA 5/01/2007) (http://www.cedom.gov.ar/es/legislacion/normas/leyes/ley2175.html).

Esta ley constituye el antecedente inmediato de la actual Ley 2340 – Ley del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, publicada en el boletín oficial el 25 de junio del año 2007.

Luego, el 3 de Diciembre de 2007 se sanciona el Decreto Nº 1784 donde se designa a los integrantes de la Comisión Normalizadora, propuestos por la Cámara Inmobiliaria Argentina,  la Cámara Argentina de la Propiedad horizontal y Actividades Inmobiliarias, la Asociación de Balanceadores y Corredores Inmobiliarios y la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, para encargarse de la organización inicial del colegio (art. 53 ley 2340).

Cámara Inmobiliaria Argentina

Hay 2 puntos que destacar, el primero que sea la CAMARA INMOBILIARIA ARGENTINA la promotora de la Ley y el segundo que sea el Diputado Jorge Enríquez (acá una perlita de muestra http://www.minutopolitico.com.ar/index.php?option=com_content&view=article&id=1384:cruda-interna-de-abogados-por-un-lugar-en-la-magistratura-portena&catid=1:confoto&Itemid=68)

La Cámara de Inmobiliarias Argentina (en adelante CIA) es una organización de un grupo de empresarios del sector que se reúnen con el único interés de velar y preservar sus intereses.

No es casual entonces que los miembros más prominentes de la CIA sean empresarios reconocidos del mercado inmobiliario.

Como tampoco lo es, que en la realidad, la CIA sea la principal promotora de las “mínimas” condiciones que se exigen a los inquilinos, desde una posición hegemónica y dominante, y que desde hace un poco más de un año, también tiene el poder de decisión sobre “quien puede” y “quien no puede” dedicarse a la actividad inmobiliaria, consolidando así la figura corporativa y monopólica que tanto bien les hace a sus bolsillos.

Algunos datos de la realidad que sustentan nuestra postura:

http://www.cia.org.ar/aspectos_legales_articulo_fallotubio.php

http://www.cia.org.ar/noticia.php?id=458&seo=Se-hacen-mas-accesibles-los-alquileres-en-la-Capital-Federal&titulo=Se%20hacen%20m%E1s%20accesibles%20los%20alquileres%20en%20la%20Capital%20Federal&seccion=prensa

http://www.cia.org.ar/noticia.php?id=491&seo=Entrevistas-a-Nestor-Walenten-sobre-incremento-en-Alquileres-y-cobro-de-Comisiones-Inmobiliarias.-&titulo=Entrevistas%20a%20N%E9stor%20Walenten%20sobre%20incremento%20en%20Alquileres%20y%20cobro%20de%20Comisiones%20Inmobiliarias.%20&seccion=prensa

Punto 4.
El Sr. Walenten plantea “que los alquileres no acompañan el incremento de la inflación debido a la mayor oferta de inmuebles”.

Recordemos lo que sucedía hace muy poco tiempo.

En el año 2003, que podemos identificar como un punto de inflexión, la economía sufría de una fuerte recesión desde los últimos años del siglo pasado (98-99), que se profundizó a comienzos del milenio, hasta tocar fondo en la explosión de Dic 2001, el mercado inmobiliario no era ajeno a esta realidad y estaba bastante deprimido.

Con la paulatina recuperación económica, los agentes inmobiliarios, -la gran mayoría de ellos se encontraban desahuciados, sobre todo los más chicos-, obtuvieron el alivio necesario para su recuperación.

Es ahí donde se inicia una escalada de precios, que sigue hasta el día de hoy, aunque bastante desacelerada, por suerte para los inquilinos.

Sin embargo debemos recordar que si uno pagaba en el año 2003 una locación de $500 Pesos, en la renovación del 2005 por ese mismo inmueble debía pagar $ 1000, es decir  el 100% de incremento. Y al renovar en el 2007, el precio subía a $ 2000.

Es decir un aumento del 100% cada 2 años, como no podían utilizar el argumento de la INFLACION, se utilizaron mayormente 2 argumentos, 1. que los precios estaban “atrasados” y 2. la escasez de la oferta dado el boom del llamado alquiler temporario.

Me resulta difícil imaginar que los propietarios acordaran en conjunto destinar sus propiedades a dicha modalidad.

¿Cómo es posible eso?

Es necesaria una asesoría, es imprescindible que “alguien” nos indique el camino.

El boom de los alquileres temporarios que convertían en hoteles los edificios de viviendas familiares, despertó la ambición de muchos.

Era común escuchar al propietario quejarse de perder dinero.

Conseguir una vivienda en alquiler era una tarea realmente complicada. Largas colas para (con suerte) ver que finalmente lo que te ofrecían era “cualquier cosa” y lo que pedían de alquiler era una barbaridad.

Se daban el lujo de discriminar, por posesión de cara, color o lo que fuera, total había una larga cola de posibles inquilinos.

En la medida que se saturaba el mercado, que la crisis internacional del 2009 afectó el turismo, y se  hacían evidentes  los peligros del alquiler temporario para los habitantes de un edificio familiar, dichas unidades volvieron al mercado de la locación local.

En ese momento, para no disminuir esa deliciosa tendencia alcista de los precios, se recurrió al “precio paquete”, ese que incluía expensas.

La situación es muy distinta en la actualidad, aquellas unidades destinadas al “alquiler golondrino” volvieron a la oferta local, sin embargo los vicios a los que se acostumbraron los propietarios y sus operadores aún persisten, lo cual se evidencia de la enorme cantidad de participaciones en nuestro sitio y en otros similares.

Con la difusión de índices “privados” desde los medios dominantes y el sistemático descredito del INDEC, se recurre ahora a la INFLACION.

Y con ello llegaron los aumentos anuales, semestrales y hasta trimestrales según lo manifiestan nuestros lectores desde sus comentarios.

Sobre este punto encontramos:

http://www.lanacion.com.ar/955365-volvio-la-indexacion-a-los-contratos-de-alquileres

http://www.inforegion.com.ar/vernota.php?titulo=Alquileres-escalonados,-una-forma-oculta-de-indexaci%C3%B3n&tipo=N&idPub=82507&id=173642&dis=1&sec=1

http://www.adelco.org/archivos/813.pdf

Y lo más resaltante de los últimos días, donde se comprueba que las consultoras privadas, que confeccionan índices de precios y de inflación, lo hacen de manera irregular por lo cual se están haciendo acreedores de multas por parte de las autoridades correspondientes lo cual nos parece absolutamente acertado y ya era hora que tomaran cartas en el asunto.

Ver: http://www.pagina12.com.ar/diario/economia/2-164000-2011-03-12.html

Obviamente nadie puede desconocer que los precios SUBEN, pero lo que se cuestiona es si SUBEN lo que en realidad deben o existe una fabricación de INFLACION que favorece a determinados sectores.

Ley de locaciones urbanas. LEY 23091

Ajustes.
Artículo 3. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

Fianzas o depósitos en garantía.
Artículo 4. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

Preguntas:

Nahuel, usted en su calidad de Abogado, Martillero y Corredor Inmobiliario Colegiado, hace cumplir estos artículos de la Ley 23091?

CICUBA lo sanciona en el caso que no lo haga cumplir?

O es de los que en los contratos de locación indica en la cláusula referente al depósito, que éste no se verá afectado por índice de ajuste alguna porque así lo acuerdan las partes?

Punto 5.

El fin SOCIAL y SOLIDARIO estaría resuelto por el Estado si se cumpliera lo que está claramente establecido en la Constitución Nacional.

Puntos 6. 7. 8. 9. 10. 11

En nuestras páginas se evidencia al contrario de que lo manifiesta Nahuel que los PROPIETARIOS NO entregan los inmuebles “como corresponde”, por el contrario, pretenden que el INQUILINO se haga cargo de las reparaciones de aquello que no le pertenece, pretenden que el inquilino invierta en mejoras que le competen al propietario y que muchas veces lo haga una vez firmado el contrato y tomado posesión del inmueble.

Por mencionar un caso, un departamento de 4 ambientes en Barrio Norte.El precio de la locación $ 3200 Pesos.En lo que sería el área de servicio, un pequeño espacio de 1.20 x 1.00 m2, tenía un techo en muy mal estado, sucio, roto y obviamente viejo.

Se pretendía que el INQUILINO reemplazara dicho techo, el cual sería reconocido por el propietario en cuotas que se descontarían del alquiler.

A ver… como eso?

El inquilino, aparte de pagar los 2 meses de depósito, los 2 meses de comisión de la inmobiliaria, los gastos de los informes, los gastos de mudanza etc.  Además  de los otros arreglos “menores”  que siempre hay  hacer en el departamento alquilado para que sea habitable, debe padecer  un indeterminado número de días de obras  (obreros trabajando, polvo, tierra, desmonte, etc. y todo lo que implica esa refacción) y pagarlo de SU BOLSILLO como si se tratase de SU PROPIEDAD.

Casos como este,  son comunes en el mercado actual de locaciones.

Si se toma el trabajo de leer los comentarios que nos llegan, verá que NO se condice con la realidad eso de que los propietarios entregan el inmueble “como corresponde” siendo todo lo contrario la tendencia y no la excepción.

La realidad en la actualidad es que no es posible acceder a la propiedad, por diversos factores, muchos de ellos por responsabilidad de los gobernantes, pero otros por las condiciones cada vez más abusivas de parte de operadores que  tienen posición dominante en el mercado.

Es por ello y por todo lo expuesto que nos encontramos en la difícil tarea que nuestro objetivo nos plantea.

Agradecemos su participación, porque enriquece el debate que desde este sitio hemos planteado.
Claro está nuestra pretensión es de que el debate siempre sea bajo normas de respeto y cordialidad.


(*) BUSCANDO ALQUILAR es una sección donde tratamos recopilar las experiencias de quienes van en busca de un inmueble.

This entry was posted in Notas de los Editores and tagged , , . Bookmark the permalink.

2 Responses to Ignorancias y Burradas

  1. Gisel Carrasco says:

    Excelente artículo!!! en toda su extensión!!
    Gracias por ocuparse de un panorama total en este tema tan delicado que lamentablemente padecemos muchos de los ciudadanos y contribuyentes argentinos, que no tenemos leyes que nos amparen del abuso de propietarios e inmobiliarias, cuando en estos momentos es prioridad ajustar el alquiler al sueldo de cada ciudadano junto a las expensas ya que cada día somo mas lo que además de reducirnos en espacio vemos un futuro totalmente triste en lo que refiere a las viviendas.

    Muchas Gracias !!!
    Me reconforta que haya gente que exprese la desigualdad entre los que pagamos y los que se llenan de plata con nuestro trabajo, ya que hoy solo trabajamos para pagar y cada dia se nos aleja mas la posibilidad de descansar en un techo propio.

    Atte.
    Gisel Carrasco