Alquileres e inquilinos, el debate pendiente

PRESENTAN EN LA LEGISLATURA PORTEÑA UN PROYECTO PARA REGULAR LA LOCACION DE INMUEBLES PARA VIVIENDA EN LA CIUDAD

La iniciativa propone una mayor participación del Estado en la regulación del mercado. Dispone triplicar los impuestos de los inmuebles que estén desocupados durante más de un año, crea un registro de inmuebles y contratos, y un fondo para financiar garantías y subsidios al que alquila por primera vez.

Por Eduardo Videla

Un proyecto presentado en los últimos días en la Legislatura porteña pone en el centro del debate el tema de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires, un tema que afecta a unos 350 mil hogares porteños. La iniciativa pretende regular un mercado que se ha ido distorsionando de la mano de especulación inmobiliaria, en perjuicio de los inquilinos.

La propuesta, si es aprobada, fijará el valor de los alquileres en no más de 0,7 por ciento del Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), un coeficiente que utiliza la administración porteña para calcular la tasa de ABL; triplica la carga impositiva sobre los inmuebles que estén desocupados durante más de un año, con el fin de promover la oferta y con el dinero obtenido propone crear un fondo que será destinado a otorgar garantías en respaldo de las obligaciones de los inquilinos y a subsidiar hasta el 50 por ciento del contrato de las familias que nunca hayan alquilado un inmueble para vivienda.

El proyecto fue presentado por el diputado Aníbal Ibarra y cuenta con el respaldo de sus dos compañeras de bloque, Susana Rinaldi y María Elena Naddeo. En su articulado propone que los contratos de alquiler con destino a vivienda se realicen con un plazo mínimo de tres años; crea un Registro de Contratos y un Régimen de Protección al Inquilino y un Registro de Inmuebles, que funcionarán en el ámbito del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC); dispone que las comisiones de las inmobiliarias no podrán superar el monto de un mes de alquiler, a ser pagado en partes iguales por propietario e inquilino, y crea dentro de la Defensoría del Pueblo un área para la protección y defensa de los intereses y derechos de los locatarios de inmuebles con destino a vivienda.

“Miramos la vivienda como un bien social y no como un bien de mercado. Es necesario generar el debate sobre el rol que el Estado debe tener en la regulación de los contratos”, dijo Ibarra a Página/12. El legislador y ex jefe de gobierno fundamenta su iniciativa en una comparación de datos de los censos 2001 y 2010: mientras la cantidad de hogares propietarios de vivienda cayó en ese lapso el 6,2 por ciento (de 692 mil a 649 mil), la categoría inquilinos fue la de mayor crecimiento, el 50,9 por ciento (de 227 mil hogares a 343 mil). Así, la participación de los inquilinos creció del 22,2 al 29,9 por ciento, mientras que la de los propietarios cayó del 67,6 al 56,4 por ciento, en el universo de modalidad de tenencia.


Variación porcentual de hogares inquilinos totales y según calidad de la vivienda entre los Censos 2001 y 2010 – Caba

Esos números podrían explicar cuál ha sido el destino de las viviendas construidas en la Ciudad durante el reciente boom inmobiliario. “El crecimiento de la construcción de viviendas en el período 2001-2010, del cual todos los datos dan cuenta, no ha redundado en una mejor condición del hábitat, sino que significó la ‘década de la inquilinización de gran parte de la población’”, dice Ibarra al argumentar en favor de su proyecto.

De acuerdo con los datos, también aumentaron las categorías que caracterizan los alquileres informales: un 69 por ciento en diez años, lo que implica un aumento de cuatro puntos en su relación con los otros regímenes de tenencia. Este rubro se refiere a quienes son dueños de sus casas pero no del terreno (habitantes de villas), ocupantes por préstamo, inquilinos sin contrato y personas que viven en forma semipermanente en hoteles. Con el fin de regularizar lo que denomina “locaciones encubiertas”, el proyecto propone que se considere como “inquilinos con fin de vivienda, con derecho a todas las obligaciones que la ley exige, a aquellos que superen los doce meses de residencia en el inmueble, sean o no hoteles o pensiones habilitados”.

No son pocos los argumentos constitucionales que esgrime el legislador en su propuesta: recurre a la Declaración Universal de los Derechos Humanos (incorporada a nuestra Carta Magna), en especial al artículo 25, que se refiere al derecho a la vivienda, entre otros; al artículo 14 bis de la Constitución nacional; y al artículo 31 de la Constitución porteña, que se refiere no sólo al “derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado”, sino que “auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos” y “regula los establecimientos que brindan alojamiento temporario, cuidando excluir los que encubran locaciones”.

“Si se comparan esos enunciados con la realidad inmediata de nuestra Ciudad resulta evidente que este derecho se encuentra vulnerado”, concluye Ibarra. “Por eso es una obligación de los poderes de la Ciudad subsanar esas injusticias: desde el dictado de la Constitución de la Ciudad, nada se ha hecho legislativamente en materia de locaciones urbanas.”

En rigor, los alquileres en todo el país están regulados por la ley 23.091. Ante la aparente contradicción que implicaría la sanción de una normativa local, el proyecto presentado en la Legislatura aclara que la norma nacional, en su artículo 21, referido a las viviendas deshabitadas, establece que “se faculta al entonces municipio de la Ciudad de Buenos Aires para fijar gravámenes diferenciales sobre las viviendas deshabitadas”, al tiempo que en su artículo 22 invita a las provincia a “instrumentar beneficios tributarios para promover locaciones destinadas a vivienda y establecer gravámenes diferenciales a las viviendas deshabitadas”.

Entre los puntos principales del proyecto, se encuentra el que establece que “el precio del alquiler mensual no podrá superar al 0,7 por ciento del valor inmobiliario de referencia del inmueble (VIR)”, que toma en cuenta el valor de referencia del terreno, en cuanto la valuación del barrio o zona, así como la valuación de los edificios y el potencial de edificabilidad dependiendo de la superficie. Ese valor es establecido para cada vivienda por la Administración General de Ingresos Públicos de la Ciudad (AGIP) y se utiliza para calcular el monto de la tasa por Alumbrado Barrido y Limpieza, de acuerdo con la nueva modalidad implementada este año por el gobierno porteño para actualizar ese gravamen.

En cuanto a la actualización de los montos, se podrá hacer anualmente “con intervención de la autoridad”, en base a la variación del precio del inmueble, fijado por la AGIP, con lo cual se prohíbe todo tipo de reajuste o indexación por fuera de ese ítem.

El proyecto establece como principio que “la vivienda desocupada es contraria al interés social”, por lo cual es “pasible de una contribución tributaria especial para los propietarios, como medida para promover el arrendamiento de viviendas desocupadas que no se ofrezcan en venta”. Así, los inmuebles que permanezcan deshabitados por el plazo de un año deberán abonar en los períodos correspondientes el triple del importe que deban tributar por ellos.

Fuente: http://www.pagina12.com.ar/diario/sociedad/3-207562-2012-11-11.html

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Convocan a inquilinos a denunciar estafas de inmobiliarias

Una ONG hizo un llamado a los afectados para elaborar un informe por cobros fraudulentos y garantías extorsivas; alertan por “mafias en los consorcios”

El Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (CATI), una organización no gubernamental que defiende los derechos de los inquilinos, convocó a personas afectadas por fraudes o estafas por parte de inmobiliarias a presentar sus casos el martes para elaborar un informe general de la situación en el país.

La agrupación llamó a inquilinos afectados por publicidad engañosa o estafas por parte de intermediarios de los alquileres a los que denominó “inmobiliarias buitres” a reportar sus casos por cláusulas abusivas y retención indebida de dinero como reservas y señas que no se devuelven al cliente.

El abogado Ricardo Tondo, presidente del CATI, adelantó a DyN que la reunión se realizará el martes a las 13 en Sánchez de Bustamante 1644, edificio al que definió como un “caso emblemático” de su lucha contra las estafas al recordar que tras varias denuncias logró “que hace unos años se lo clausure por problemas de gas“.

Esta semana, dijo, “vamos a empezar a denunciar el ‘martes 13 de las inmobiliarias’ que engañan a los inquilinos” con cobros indebidos por gastos administrativos injustificables, cobros fraudulentos o impagos sobre la Ley de sellos y garantías extorsivas, entre otras cuestiones.

Tondo estimó que en la ciudad “un 80 por ciento de los edificios están en problemas y se alquilan igual, casi sin controles oficiales”.

Ante ello, convocó a los inquilinos argentinos o extranjeros afectados por estafas inmobiliarias de todo el país a denunciar los casos en la reunión del martes o al correo electrónico del CATI, transparenciainmobiliaria@gmail.com para elaborar un informe general de la situación.

Los casos de abuso

Entre los casos más comunes de irregularidades en viviendas ofrecidas en alquiler, el centro de Transparencia Inmobiliaria detectó la “entrega de propiedades con fugas de gas o monóxido de carbono”, vicios ocultos como “humedades, fallas eléctricas o derrumbes potenciales” y la “retención indebida de dinero, como reservas o señas que no se devuelven al cliente”.

Asimismo, reportaron “cláusulas abusivas como pesificación en dólares al valor del mercado negro, indexaciones prohibidas por ley, expensas inverificables”, “cobros indebidos y garantías extorsivas como exigir garantías de parientes consanguíneos residentes en la misma localidad del bien alquilado”.

La ONG también incluyó en su listado de veinte situaciones irregulares la existencia de “mafias en los consorcios” que cobran expensas abusivas y falsas reparaciones, y la “cartelización de precioscon indexaciones, incrementos pautados o a negociar previa interconsulta con los operadores inmobiliarios de la zona.

Fuente: http://www.lanacion.com.ar/1525577-convocan-a-inquilinos-a-denunciar-estafas-de-inmobiliarias

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Impulsan la ley de alquileres en el Senado

La iniciativa plantea topes al precio, comisiones y contratos

El proyecto plantea un registro de viviendas en alquiler

Por Nicolás Fiorentino

Absurdo, insólito, retrógrado y disparatado son algunos de los adjetivos que usó el lobby que las cámaras inmobiliarias y de propietarios lanzaron contra el proyecto trabado en el Senado conocido como “Ley de Alquileres”, el cual busca regular el mercado y equilibrar la relación de fuerzas entre inquilinos y dueños, quienes gozan del “poder de imponer unilateralmente las condiciones que la parte débil del contrato sólo puede aceptar o rechazar”, según los fundamentos de la iniciativa.

Es un cambio de paradigma. Salir de la lógica de considerar determinados bienes como mercancía, que es la lógica del mercado, y pasarnos a la lógica del derecho a la vivienda digna”, explicó a BAE el senador Osvaldo López, autor del proyecto que, entre otros puntos, plantea topes al precio de los alquileres regidos por un sistema basado en la cotización del inmueble, fija un mínimo de tres años en los contratos con renovación automática, plantea un máximo de un mes de alquiler como depósito y otro de comisión, pone en responsabilidad del propietario reformas o arreglos en la propiedad alquilada y crea organismos de contralor tanto de los contratos como de los inmuebles en mercado.

Hasta ahora el proyecto tuvo escaso movimiento. Sólo hubo una reunión de la Comisión de Legislación General en la Cámara alta, donde los únicos que se presentaron fueron los lobbystas de las cámaras inmobiliarias. “Plantearon una lógica de terrorismo, diciendo que una ley de este tipo paralizaría la construcción. Sólo para que no se traten temas que afecten sus negocios”, se quejó el legislador fueguino. Tampoco tuvo repercusión en el bloque oficialista: hubo algunas reuniones con los cabecillas del Frente para la Victoria (FPV) pero no se llegó a nada. Lo mismo pasó en 2009, cuando en el Senado tramitaba un proyecto de la ex legisladora Teresita Quintela. Las cámaras empresarias celebraron como un triunfo futbolero cuando desde el Congreso los llamaron para informarles que se archivaba el texto.

Pero ahora hay otro proyecto, que coincide al menos en el espíritu con el de Quintela, aunque se transformó en un debate paralelo a otro más ruidoso: el de reforma y unificación de los códigos Civil y Comercial. “Es muy difícil que se avance en paralelo”, admite López, consultado sobre si podría incluirse su proyecto (o al menos algunos de sus lineamientos) en este trámite que avanza en una comisión bicameral. “Prefiero que no diga nada, antes de que en su letra queden escollos para este proyecto”, respondió.

Las cámaras inmobiliarias no sólo tienen mucho dinero, también mucho poder de lobby”, avisa el senador de Nuevo Encuentro. Dicen que el proyecto afecta “el derecho de propiedad”, que “generaría una retracción en las ofertas de alquiler, agravando el faltante de viviendas”, “que afectará la construcción y el comercio” y que “excitará la corruptela”, como afirma Enrique Abatti Ival Rocca (h), presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina (CAPRA) y vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (Cadiph), en una columna de opinión publicada en Clarín. Por su parte, la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) admite estar “llevando a cabo diversas gestiones institucionales con todos los senadores y con los asesores de los distintos bloques legislativos de ambas Cámaras para abortar cualquier intento de tratamiento de dicho proyecto”, sin demasiados pruritos.

A diferencia del poco entusiasmo que genera en el Congreso, el proyecto tiene mucho rebote puertas afuera. Hay campañas en redes sociales que exigen la aprobación del proyecto, impulsado por diversos sectores, como la Unión Argentina de Inquilinos (UAI). También coincide con otra reciente campaña en la Ciudad de Buenos Aires, en la que las agrupaciones Juventud Rebelde, Rebelión y El Gleyzer, luego de un amplio relevamiento, denunciaron la especulación inmobiliaria y la existencia de 150.000 inmuebles deshabitados sólo en la Ciudad.

Cómo impacta en el público

CONTRATOS. Tendrán un mínimo de 3 años, de renovación automática y homologados por el Estado.

ALQUILER. Será mensual y de 1/180 del precio de venta. Deberá bancarizarse y pesificarse.

COMISIÓN. No podrá ser mayor a un mes de alquiler. Se divide entre las partes los gastos del contrato.

CONTROL. Un ente estatal controlará el estado de los inmuebles en alquiler. Cualquier arreglo correrá por gasto del propietario.

REGISTRO. Crea un registro de contratos y otro de viviendas en alquiler.

Fuente: http://www.diariobae.com/diario/2012/09/03/17039-impulsan-la-ley-de-alquileres-en-el-senado.html
 
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Dime quién habla y te diré que intereses defiende…

Es un descaro y una desfachatez insólita. Estos “empresarios” que han venido inflando la  burbuja en beneficio propio, actuando con absoluta impunidad, cobrando comisiones groseras y abusando de su posición dominante, ahora devienen en víctimas.

No son capaces de hablar con propiedad, pretenden instalar una “pesificacion” cuando claramente se trata de una DESDOLARIZACION de la economía, de un pais que paga salarios en pesos, compra materiales en pesos, todo se negocia en pesos menos los negocios inmobiliarios, para que estos empresarios cobren sus honorarios en dólares, aunque queda claro que la matrícula a la Cámara Inmobiliaria Argentina la pagan en pesos.

Estos quejosos son los mismos que corporativamente fijan los precios de las propiedades y de manera arbitraria distorsionan el mercado de tal modo y es sólo un ejemplo: un departamento de más de 30 años de antiguedad en el barrio de Palermo cueste más caro que uno mejor con vista al mar en South Beach – Florida.

Esto no es nada dificil de comprobar, los anuncios de los inmuebles están en internet, sólo hay que buscar un poco, y asi ver la tremenda distorsion que han provocado en el mercado inmobiliario local.

Sin mencionar que en la Florida (USA) no venden las propiedades en Yenes, Euros o Libras Esterlinas, ni mucho menos en Pesos, sino en su moneda local (dólares americanos) pero éstos quejosos defienden negociar en dólares americanos en Argentina.

Espero no se ofendan, pero si tanto desean ganar dólares, ¿Por qué no trasladan sus empresas a USA de modo que puedan negociar las propiedades en dólares y seguir cobrando sus honorarios en dólares?

Allá no tendrán inflación (o si?), gozarán de Seguridad Jurídica (por lo cual no podrán actuar tan arbitrariamente como en el mercado local) y -seguramente lo que mas les duele- tendrán que pagar impuestos y cuando vendan una propiedad por 350 mil dólares, no podrán escriturarla cosignando un precio de venta menor y en pesos, etc. ¿Será por eso, que aunque amen tanto el billetito verde, no se van al pais del famoso billetito??

Otro triste concepto que aducen es el de gasto público. Lo tienen tan naturalizado que no pueden entender que no es un GASTO sino una INVERSION.

Esperamos y ansiamos que se apruebe a la brevedad el Proyecto de Ley de Alquileres que se encuentra en el Congreso.

Esperamos que la economía se desdolarice y las propiedades se alquilen y se compravendan en moneda de curso legal.(Pesos)

A continuacion reproducimos la nota publicada hoy en PAGINA 12 que motivó éstas líneas.

CRITICAS DE EMPRESARIOS DE LA CAMARA INMOBILIARIA

Pronóstico de caída de la actividad

Referentes del sector inmobiliario expresaron ayer su preocupación acerca de la situación de “crisis” que atraviesa, según dicen, la actividad debido a las restricciones para la compra de moneda extranjera.

En conferencia de prensa, directivos de cámaras y firmas inmobiliarias aseguraron que todas las operaciones en pesos se circunscriben a construcciones nuevas, mientras que se encuentra “parada” la negociación con unidades usadas.

“A este ritmo, las operaciones caerán en un 50 por ciento. Esto se debe a que no sólo se redujeron la demanda, sino también la oferta. El vendedor quiere dólares”, expresó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten.

Los empresarios consultados aseguraron que “no hay una salida técnica para hacer transacciones” en pesos con inmuebles.

Dentro del sector hay quienes hablan de poner incluso una Carpa Blanca en la plaza frente al Congreso. Pero no creo que sea la solución”, señaló a este diario Armando Pepe, titular de la firma homónima.

La medida, que fuera utilizada por docentes maltratados por un plan económico que los excluyó, ahora es lanzada para manifestar el malestar de estos empresarios por una supuesta falta de diálogo con el Gobierno, para tratar el tema de la pesificación del sector.

“Está bien que se quiera pesificar, pero primero hay que solucionar el tema de la inflación y el gasto público, porque los plazos fijos no alcanzan para cubrirse del aumento de precios”, agregó Pepe.

Según explicó Walenten, el sector no requiere intervención del Estado ya que “funciona bien hace años”. “No se puede discutir contra la ley de gravedad”, señaló el empresario, con una idea muy noventista de que los mercados se autorregulan, algo que con las últimas crisis –que se iniciaron precisamente en ese sector– quedó demostrado. “Esta bien que se quiera pesificar, pero el Gobierno no mide los efectos colaterales para el resto de las actividades”, agregó.

Los empresarios aseguraron que todavía no se agilizó la venta de dólares con la actualización del sistema de validación de compra de moneda extranjera, el cual contempla, entre sus opciones, las operaciones inmobiliarias.

Además, criticaron que no haya una definición pública de la Cámara Argentina de la Construcción ni de la Unión Obrera de la Construcción.

Respecto del anuncio oficial de créditos para la construcción de viviendas, los empresarios consideraron que no es viable. “Se trata de un promedio de 273 viviendas por día u once por hora. Es prácticamente imposible. Esto es como en el Plan Inquilinos, de los cuales sólo se otorgaron 28 créditos de parte del Banco Nación”, opinó Pepe.

Fuente: http://www.pagina12.com.ar/diario/economia/2-196676-2012-06-19.html

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Proyecto de Ley de Alquileres 2012

Existe un proyecto de ley actualmente en el Congreso de la Nación, el cual es merecedor de un analisis minusioso. El texto completo del anteproyecto esta publicado en nuestro sitio. (Proyecto de ley)

Inmediatamente la corporación inmobiliaria apoyada como siempre en las corporaciones mediaticas salieron a tildarla de “adefecio”, “pelotudez”, entre otros, publicitando sus negros augurios en caso de ser elevada a ley, porque claramente afecta sus intereses, limitando y controlando sus abusos y arbitrariedades.

Invitamos a nuestros lectores a revisarla.

Por nuestra parte trataremos de hacernos el tiempo necesario para dar a conocer el tratamiento que de este proyecto hace la corporacion inmobiliaria, sus tentáculos mediaticos y lobbistas politicos.

Tambien organizaremos una campaña de recoleccion de firmas para exigir el tratamiento en las camaras e impulsar su aprobacion y su posterior promulgación.

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Explotó la burbuja?

Casi una década ha transcurrido desde que se inició la BURBUJA INMOBILIARIA, patrocinada por la “corporacion” llamada CAMARA INMOBILIARIA ARGENTINA,  y ejecutada por medio de sus agentes-operadores llamadas INMOBILIARIAS, aprovechando y estimulando  la “extrema codicia” de los propietarios, sumándose a ese escenario el descontrol financiero que permitió el destino indiscriminado de enormes cantidades de dinero de “procedencia desconocida” (en muchisimos casos) para la compra-venta de inmuebles, a lo que se sumó el crecimiento de la sana actividad constructora a la par de la recomposición económica del país.

Producto de esta BURBUJA los valores de los alquileres y los precios de los inmuebles crecieron de una manera INAUDITA, con los usos y abusos que este sitio web fielmente refleja en sus pocos años en linea.

Si a todo esto le agregamos el ingrediente de una legislación poco clara, con muchos vacios, pensada por el legislador -en la mayoría de los casos- desde una posición excesivamente celosa del patrimonio y la propiedad privada, tenemos una de las BURBUJAS mas pernisiosas que haya podido conocer la Argentina.

Aunque la materia especifica que nos ocupa es la LOCACION (ALQUILER), resulta inevitable abordar el tema de la compra-venta, por lo cual procuramos que su tratamiento sea tangencial.

Dada la enorme y creciente cantidad de consultas que recibimos a diario, lo cual no hace otra cosa que reflejar las consecuencias nefastas de esta BURBUJA  que recaen principalmente sobre el INQUILINO, dado que es la parte más débil y se encuentra en una situacion de desventaja y es por ello que debe someterse a las arbitrariedades de los agentes operadores, ante la situacion de necesidad que reviste la VIVIENDA.

Y cuando decimos ARBITRARIEDADES, decimos por ejemplo:

¿Por qué es el INQUILINO quien debe pagar la TOTALIDAD de los honorarios de las inmobiliarias?

Si quien va a lucrar es el propietario y por ello el alquiler tiene caracter de RENTA, renta que practicamente no está gravada de impuestos y los pocos que tienen NO LOS PAGAN, dado que no dan recibos de alquiler, no pagan el impuesto inmobiliario que viene incluido en el ABL, no pagan las expensas extraordinarias (ya que las disfrazan de ordinarias para que sea el inquilino quien las pague) y obviamente tampoco pagan los HONORARIOS DE LAS INMOBILIARIAS. Es nuestra opinión que dichos honorarios deben ser abonados por los propietarios.

Estos agentes-operativos (inmobiliarias) se rigen de acuerdo a las normas que establece la corporación, en base a una diversidad de estatutos, muchos de ellos ambiguos y que siempre se intepretan a favor de sus clientes (los propietarios).

Es asi que en algunas localidades el estatuto establece que sus honorarios deben ser abonados por ambas partes, “pudiendo el inquilino abonar el 100%“. Como ya sabemos es el inquilino quien paga SIEMPRE el 100% de estos honorarios, llamados comunmente COMISION.

Otra de las ARBITRARIEDADES es el monto de esos honorarios. A la fecha resultan cantidades exorbitantes que no guardan NINGUNA RELACION con la prestación otorgada constituyendo en la mayoría de los casos un enriquecimiento sin causa.

Aunque se supone, que es un contrato entre iguales y donde debe primar la BUENA FE y el principio “pactum sum servanda“, estos agentes operadores actúan impunemente extendiendo con descaro verdaderos CONTRATOS DE ADHESION donde el locatario (inquilino) no puede observar ninguna de las clausulas, menos aun discutirlas y menos de menos modificarlas o agregar alguna que resguarde sus derechos.

Lamentablemente, mas allá de que por fin (y despues de muchos padecimientos para los inquilinos) esta burbuja parece que explotó, lo cual desplazaría de esa posición de privilegio a muchos operadores, como toda corporación defenderá su posición hegemónica con todo lo que tenga.

En eso la corporacion mediatica los apoya, como lo hizo todos estos años, construyendo una realidad ficticia en resguardo de sus intereses. O en su defecto presentandolos como los “grandes perjudicados” de la coyuntura economica y como es su operatoria acostumbrada reproducida por todos sus tentáculos.

Una muestra de lo que decimos en el parrafo anterior es la nota aparecida hoy 12 de junio de 2012 en iProfessional,.com que presentamos a continuación donde se puede apreciar con claridad lo antes dicho. El reslatado en negrita es de la nota original.

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“Contra las cuerdas”: así están hoy las inmobiliarias de barrio, que confiesan la dramática situación por la que atraviesan

12/06/2012 – iProfesional.com

Se sienten los más afectados por el cepo al dólar. Directivos reconocen que varias bajaron la persiana. Otras apuran suspensiones y despidos. “Me hace acordar al 2001″, afirma el titular de LJ Ramos. Hay fuga de vendedores y desplome en facturación. El escenario actual, contado por los afectados

Por Patricio Eleisegui 

“Tengo una empresa que involucra a 100 personas y a este ritmo no sé cuánto vamos a aguantar. Tuvimos que reducir la cantidad de vendedores”. “Sé de muchas inmobiliarias chicas que ya cerraron”. “Me hace acordar al 2001“.

Así de contundentes y sin anestesia son las palabras de uno de los principales agentes inmobiliarios de Buenos Aires.

Sus expresiones -que no ahorran en dramatismo- son replicadas por buena parte de sus colegas, que muestran su preocupación por el sombrío panorama actual, que hasta llegan a tildar de “catastrófico“.

Es que no recuerdan en los últimos años un derrumbe en la cantidad de operaciones de compraventa similar al de hoy día, consecuencia del cepo cambiario y del enfriamiento de la economía.

Las cifras hablan por sí solas: el total de transacciones se derrumbó 25% en abril, no hay perspectivas de que el clima se revierta rápidamente y -tal como diera cuenta iProfesional.com- las consultas por alquileres de locales cayeron un 40% en el año.

Esto último, producto del mayor temor de particulares y de pequeñas empresas, que se muestran escépticas a desembolsar dinero para poner un “negocio a la calle”.

Las inmobiliarias sufren lo que acontece. Muchos propietarios sacaron sus inmuebles de la venta, las guardias para visitas de casas y departamentos se redujeron a su mínima expresión, los interesados en comprar prefieren esperar y, en consecuencia, los teléfonos ya no suenan como antes.

Frente a esta situación, surge una pregunta: ¿sigue siendo negocio una inmobiliaria?

Luis Ramos, presidente de la inmobiliaria LJ Ramos -una de las más grandes y representativas de Buenos Aires-, es el primero en responder este interrogante.

“Colegas míos ya están pensando en cómo achicarse. Es lo que se habla hoy en el mercado. Y la realidad es que sé de varias inmobiliarias que ya cerraron“, asegura a iProfesional.com.

En su caso, señala que “las operaciones vienen cayendo desde que se instalaron los controles al dólar -a fines de octubre del año pasado- aunque la baja se acentuó en los últimos dos meses, con caídas del 30%“.

“El panorama actual me hace recordar la difícil situación que tuvimos que enfrentar en 2001. Cuando empezás a perder durante uno, dos, tres meses, sostener la operatividad se hace carísimo. Si esto no cambia, la realidad es que no sé cuánto más podremos aguantar“, alerta.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, va más allá y da cuenta de un parate que hoy toca tanto a las inmobiliarias como a otros sectores vitales de la economía.

“Esta crisis también afecta a los miles de empleados de la construcción y a más de 200 rubros y empresas relacionadas. La ecuación es la siguiente: si un departamento no se puede vender, entonces el inversor no gana. Por lo tanto, deja de construir o, peor aún, frena sus proyectos. Si la situación se extiende no solamente cerrarán inmobiliarias”, afirma en diálogo con este medio.

Números negativos

El efecto directo de la merma en la actividad de compraventa de usados -principal fuente de financiamiento de las inmobiliarias porteñas- es, de acuerdo con los agentes, un descenso catastrófico en el nivel de facturación.

Por citar un ejemplo: Rodrigo Saldaña Toselli, de JT Inmobiliaria, hace referencia a que la firma se encuentra “facturando la mitad respecto al mismo mes del año pasado”.

Gustavo Ortolá, titular de Like Propiedades, coincide con sus dichos: “En lo que va del año, hicimos menos de un 50% de caja respecto al 2011″.

“Los precios se mantienen sin cambios y la actividad se paralizó. Los propietarios no quieren vender, porque no saben en qué moneda van a cobrar y qué es lo que pueden comprar con lo que obtienen. A su vez, los que tienen dólares para adquirir una vivienda quieren hacer valer su dinero“, señala.

Migliriosi, de la inmobiliaria homónima, también se refiere a la incertidumbre y al círculo especulativo que envuelve al sector.

“En este impase, la gente no compra ni vende, porque quien tiene los dólares especula con que las propiedades van a bajar y espera”, expresa.

“Y el que tiene pesos se toma su tiempo antes de comprar ‘blue’, porque piensa que su cotización puede bajar. Por lo tanto -aparte del cepo cambiario ya conocido- también estamos en una suerte de estancamiento especulativo“, añade.

Este círculo vicioso derivó en que -según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires- sólo durante abril el nivel de escrituraciones haya descendido 25% respecto de igual mes del año anterior.

Dicha retracción en Capital Federal fue la quinta interanual consecutiva, hecho que no se verificaba desde noviembre de 2009 cuando el mercado local se viera afectado por la crisis económica internacional.

Costos hacia arriba

“A la par de la baja rentabilidad, un inconveniente que pesa sobremanera es la suba en los costos. En nuestro caso, el principal gasto que tenemos es la publicidad promocional, que representa cerca de un 40%. Luego afrontamos un 30% de costos fijos y a eso hay que adicionarle sueldos, alquileres, etc.”, detalla Luis Ramos.

Las mayores erogaciones chocan de frente que una facturación que se desplomó.

El experto da cuenta de la situación: “Si la venta baja un 30%, entonces tu rentabilidad cae al 15%. Siempre funciona en esa relación: un 50 por ciento”.

Ortolá, de Like Propiedades, también se refiere a este “mix” complicado para las inmobiliarias: “Ha aumentado todo: los alquileres, los servicios, las cargas sociales, los abonos de publicidad y para peor han desaparecido las ventas. Esto es un combo explosivo”, indicó.

Suspensiones y despidos

La incidencia de todos los factores mencionados es lo que ya está derivando en los primeros cierres de inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires. Y, por consiguiente, también está dando lugar a despidos y a suspensiones de personal.

En esa dirección, Ramos reconoce que dentro de su compañía también se está dando tal situación.

“Nuestra cantidad de vendedores se redujo. Era gente con experiencia, formada. Pero al no poder concretarse negocios, a ellos tampoco les cierra lo que ganan. Porque reciben un fijo más comisiones y esto último se cayó”, expresa con suma preocupación.

Si esto no cambia, también nos veremos obligados a cerrar locales. Y esto no le pasa sólo a las inmobiliarias: también lo sufren los empresarios que tienen negocios en general, locales, etcétera. Realmente, nunca vi tanta cantidad de locales que hayan cerrado como este año, porque están trabadas las importaciones”, enfatiza.

Por su parte, Ortolá también reconoce que evalúa efectuar recortes en su compañía.

Estamos analizando qué ajuste a la estructura deberíamos realizar. Sobre todo, considerando que la dotación está dimensionada por la bonanza de los últimos años, que fueron de muy buen nivel de actividad”, anticipa a  iProfesional.com.

De cara a lo que viene, Miguel Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios, expone un panorama cuanto menos preocupante.

Mucha gente del rubro dejará de trabajar. Desde titulares de pequeñas firmas, pasando por empleados y vendedores. Así sucedió siempre que hubo una crisis”, asevera.

En tanto, Daniel Salaya, presidente de Salaya Romera SA, trata de permanecer en calma y esperar a ver si la situación se revierte.

“Estimo que la crisis inmobiliaria no es estructural sino transitoria y de confianza. El año no está terminado. Confiemos en que todo esto pueda cambiar en los próximos meses”, concluye.

URL de la nota de iProfesional:

http://negocios.iprofesional.com/notas/138314-Contra-las-cuerdas-as-se-encuentran-hoy-las-inmobiliarias-de-barrio-que-confiesan-la-dramtica-situacin-por-la-que-atraviesan

 

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10 consejos para alquilar, y no morir en el intento

Son 10 consejos concretos con los que se abarca un 80% de los peligros de alquilar.

1) Sacar la cláusula del contrato que diga que nos hacemos cargo de las reparaciones que deban realizarse en el inmueble. Poner que regirá lo dispuesto por los Art. 1515 y 1545 del Código Civil.

Explicación: Comúnmente esta cláusula esta acompañada por otra que dice que previamente realizamos una inspección técnica del mismo, lo cual nunca ocurre, y constatamos que el mismo se encuentra en optimas condiciones. Por ello si firmamos la cláusula esa, al momento de devolverlo pueden llegar a exigirnos que reparemos a nuevo el mismo. Esto implica que si existe una pérdida en la instalación de gas tenemos que pagar la reparación de toda la instalación, así como también las reparaciones por filtraciones, calefón, electricidad, etc. Lo cual implicaría una estafa, ya que ellos conocían el estado del inmueble, pero para darlo vuelta en la justicia es un vía crucis sin garantía de lograrlo.

2) Corroborar al momento de la firma que el que figura como locador firme adelante nuestro exhibiendo si DNI.

Explicación: Si la persona que firma no es realmente la persona que dice ser en el contrato, le posibilitaría al real propietario desconocer el contrato o la reserva en caso de arrepentimiento o necesidad de recuperar la propiedad. Lo cual puede suceder si el dueño no lo firmo delante de nosotros. En esos casos que la firma sea real es una cuestión de fe. Esto además permitiría al dueño eximirse de cualquier responsabilidad civil, así como demandarnos por falsificación de firma si pretendemos presentar el contrato ante la justicia a fin de reclamar algo. No gastar plata en escribano porque de lo único que da fe el escribano es que las personas exhiben sus DNI, y dicen ser… Por ello la única previsión que podemos tomar es esa. Con respecto a si es el verdadero dueño, para ello ya deberíamos pedir un informe de dominio de la propiedad, el cual es un tramite que sale $78 mas honorarios de abogado, y tarda 10 días hábiles.

3) Corroborar que figure bien claro donde se pagan los alquileres y quien recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta.

Explicación: Suele pasar que en el contrato suele figurar un lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos firmados por la inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles firmados sin valor cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hipótesis de conflicto nos desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago integro de todos los alquileres pagados. En un juicio ejecutivo no se discute la causa, por lo que no se lo puede frenar de otro modo que mostrando recibos perfectos, los cuales no tendríamos, o pagando de nuevo, lo cual deberemos hacer si no queremos que rematen la propiedad del garante.

4) Pagar siempre de acuerdo al periodo de pago establecido en el contrato. El cual siempre debemos poner que sea del 1 al 10 como mínimo.

Explicación. Si por cualquier razón pagamos fuera de este término, sin importar que haya sido por pedido o culpa del locador, dejamos abierta la posibilidad de un reclamo a futuro. Si un mes pagamos fuera de término que en el recibo figure de todos modos un día dentro del término. El argumento seria preguntarle al locador si por este pago fuera de términos nos piensa cobrar algún interés o penalidad, y en caso de decirnos que si, pagarlo en ese mismo momento y que el recibo así lo exprese. En caso de decirnos que no, que exprese la condonaciòn o renuncia a su posterior reclamo, o mas sencillamente, que ponga como día de pago uno dentro del termino. Si esto no queda cerrado el locador tiene 10 años para reclamar por esos días colgado de pago atrasado, más los intereses de todo el periodo, más las costas del proceso ejecutivo, más los honoraros del abogado.

5) Que no pongan cláusulas usurarias. Las usuales son dos: Una relativa al pago del alquiler fuera de término, y la otra con respecto a penalidades por no entregar el inmueble al vencimiento del contrato.

Explicación: Este tipo de cláusulas son usurarias. Usura es la percepción desproporcionada de intereses, y como todo delito penal la denuncia de su comisión es sin costo ni necesidad de patrocinio letrado, en cualquier comisaría o fiscalía cuando en la comisaría no nos quieren tomar una denuncia o pretenden cobrarnos. Si bien la herramienta de defensa es grande, tal la vía penal habilitada, no menos cierto es que lo ideal es no llegar a estas instancias de conflicto tan grave.

6) Notificar por carta documento cualquier anomalía grave que presente el inmueble si no pensamos costear de nuestro bolsillo el arreglo.

Explicación: Si bien es cierto que determinadas reparaciones estructurales hacen a la obligación esencial del locador, no menos cierto es que nuestra obligación es notificar dichos acontecimiento. Esto a fin de permitir al locador reparar el inmueble e impedir de esa manera posiblemente un mayor daño por el agravamiento del problema. La falta de notificación de nuestra parte puede generar en el propietario el derecho a reclamar por los daños ocasionados por la dilación en la reparación. Por lo que si no mandamos la carta documento corremos el riesgo de caer en la estafa de que el locador niegue descaradamente la situación así como nuestros reclamos verbales, y pretenda por ello que le entreguemos el inmueble reparado. Es algo muy técnico de entender, pero lo fácil de comprender es que con una carta documento de $32 nos evitamos correr este riesgo.

7) Que el depósito que dejamos al momento de entrar en la locación sea en dólares, y que se transcriba el número de serie de cada uno al final del contrato, o en medio.

Explicación: Si pretendemos recuperarlo al finalizar la locación debemos tomar esta precaución, ante la cual el locador, si no piensa quedárselo, debería aceptar. La razón radica en que en la justicia son adeptos a no aplicarles a los locadores la pena por la retención indebida que implica la no restitución en tiempo y forma del depósito entregado oportunamente. La retención indebida es un delito penal, y se configura cuando nos dejan algo en deposito y al momento de deber devolverlo, no lo hacemos. Pero en la justicia encuentran la posibilidad de eximir a los locadores de la pena que les corresponde alegando tecnicismos jurídicos inadmisibles. El más usual es sostener que la retención indebida no procede por dinero, por ser bien fungible o por no existir prisión por deudas. Pero admiten que en el caso de retenerse dólares el delito se encontraría configurado. Así, podríamos desistir de la acción penal por la que el locador seria llamado a declaración indagatoria, debiendo incurrir en onerosos gastos por honorarios de un penalista, a cambio de la legítima restitución del depósito.

8) No esperar al último mes para renovar el contrato o mudarnos.

Explicación: Comúnmente la gente espera hasta los últimos días para conversar las posibilidades de una renovación. Esto le da mayor poder de negociación al locador, por lo que usualmente es este mismo quien propone esperar, incluso hasta varios días o meses después de vencido el contrato. Esto pone al locador en una situación de ventaja gravísima sobre el inquilino, ya que además de jugar con el aquerenciamiento de la gente al inmueble que viene habitando con su familia, suelen dar a entender que si uno no acepta el nuevo precio requerido ira a parar a la calle de inmediato ya que el contrato se encuentra o vencido o con poco tiempo a vencer como para mudarnos ordenada y tranquilamente como esperamos. Así es que suelen pedir cifras disparatadas a fin de conocer nuestra contrapropuesta a la cual le adjudican verosimilitud de ser nuestras máximas posibilidades. Y en caso de no aceptar un acuerdo se encuentran facultados por el contrato a aplicarle al inquilino la cláusula que comúnmente prevé penalidades e intereses desmedidos para la circunstancia de permanecer este en el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Por lo que el inquilino llega a tener que pagar en ocasiones el cuádruple del valor del alquiler que venia pagando hasta el último mes de contrato.

9) Al final de todo no entregar la propiedad si no nos extienden firmado un recibo por la entrega de las llaves completo.

Explicación: El recibo de llaves es la única constancia que acredita que termino la locación. Si no contamos con este recibo estamos expuestos a que se nos inicie un juicio ejecutivo por alquileres aun por años enteros después de la entrega de llaves, pudiendo iniciar la acción el locador hasta 10 años después de finalizada la relación. Aun existiendo nuevos inquilinos en el inmueble, en la justicia le dan la posibilidad al locador de mandar a remate la propiedad de los garantes si no se paga esta deuda ilegitima. Este es el segundo mayor peligro que existe a la hora de alquilar o salir de garante. Y la única solución definitiva si se niegan a recibirnos las llaves, o recibírnosla pero no extendernos el recibo correspondiente, es la consignación judicial de las mismas en sede judicial con el patrocino de un abogado.

10) Siempre tratar de alquilar a dueño directo.

Explicacion: Las inmobiliarias que interceden comunmente exigen ilegitimamente el pago de la comision al inquilinos, bajo condicion de no alquilarle si no la abona. Y comunmente tambien exeden ellimite maximo del 4,15% que pueden percibir como comision tomando como base el monto total del valor del contrato. Ademas el negocio de la inmobiliarias es que cada dos años se cambie de inquilino, ya que de esa manera pueden cobrar todos los cargos iniciales de nuevo. Asi como tambien son los que poseen la experiencia para realizar contratos con clauslas abusivas como las aca explicadas, y accionarlas en su momento.

** Documento elaborado por el Dr. Fernandez.

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